コラム:ニューヨーク不動産業界・マーケット・お取引のポイント

// 最新のケース=シラー住宅価格指数は「不動産売買・投資」に移動しました //

サービスの特色
賃借・売買の着眼点
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< 凡例 >

賃借・売買の着眼点
帰国時期を予め見越した賃貸契約期間と解約交渉

ニューヨークでは1年単位の賃貸契約が標準なため、「1年数か月」「2年数か月」といった半端な期間で留学や研修でいらっしゃる方は、帰国前の「数か月」をどうするか、また帰国の時期が後で決まる方はそれにどう備えるかを、NYの住宅事情(及び雇用主からの住宅補助の内容)に鑑みて注意深く計画する必要があります。

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ニューヨーク駐在員の住宅予算は家賃の相場に届いていますか?

ニューヨークシティの家賃価格帯別賃貸住宅数の分布を調査し、法人様へのご提案を取りまとめました。

問題提起

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続・不動産会社を使う理由(Tenant's Agent、Buyer's Agentとして)

インターネット(不動産会社のウェブサイトを含む)にはニューヨークの古い物件情報が多数出ているほか、空室状況や家賃を偽った情報も多数出ています。また、大手不動産情報サイトでは広告費を払ったブローカーがまるで物件を代表するように表示され、ブローカーが誰を代理するか、必要な手数料、物件のタイプが何か(コンド、コープ、賃貸専用物件か、またサブリースか)が一見して判別できません。そのため、一般の方がご自分で不動産物件を安くタイムリーにお探しになるのは非常に困難です。

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不動産会社を使う理由:StreetEasyなどの不動産サイトに掲載される賃貸物件が減少中

不動産情報サイトである Zillow や StreetEasy をご存知の方は、それらにニューヨークの殆どの賃貸物件情報が出ているとお考えのことが多いのですが、最近はそうではありません。それらに広告を出していない大手賃貸住宅会社がありますし、大手不動産ブローカーでも広告を止めるところが出てきています。実際、私たちの《 最新空室情報 》には、StreetEasyに出ていない大型築浅賃貸ビルをいくつも掲載しています。

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Net Effective Rentとは? 不動産会社から家賃無料月の説明を受けましたか

ニューヨークシティの主要な高級賃貸物件では、競争の激化により、1年以上のご契約において 「1か月家賃無料」 「2か月家賃無料」 の特典を頻繁に出しています。そして通常、家賃無料月を勘案した実質家賃(Net Effective Rent)を広告します。ところが日系他社では、わざわざ無料月勘案前の高い家賃に直して広告し、無料月の特典がないとお客様に答えるケースもあります。弊社は必ず家賃無料月の情報をお客様に開示し還元します。

TBSの番組 『世界くらべてみたら』 のNYロケに協力させて頂きました(そのエピソード)

KIAN Realty大江・早川チームは、2月20日放送のTBS 『世界くらべてみたら』2時間スペシャルのNYロケに協力させていただき、渡辺直美さんに、ニューヨークシティで実際に売りに出されている3つの不動産物件(Tribecaのリノベ済みロフト、Williamsburgの新築コンドミニアム、Upper West Sideの歴史的建造物指定のタウンハウス)をご案内しました。物件探しは非常に米国らしい事情で難航し、また取材先で興味深いお話を聞くことができました。(番組の予告サイトのアーカイブはこちら。)

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2018年10月 ニューヨーク市のケース=シラー住宅価格指数が2か月連続で上昇(データ有)

2018年10月、ニューヨークシティの季節調整後のケース=シラー住宅価格指数が、前月比0.66%増と、9月の0.68%(先月発表時から改定)に続いて、2か月連続で上昇しました。上昇率は今年前半並みに小さいながら、4月から7月にかけての下落と明らかに違う傾向を示しており、復調に転じたのではないかと言う、先月時点の印象を強くしました。価格指数と、各種マクロ経済指標を勘案すると、今は住宅購入に適したエントリーポイントだと考えられます。

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図解☆米国不動産市場の情報の流れと代理人モデル:他の不動産会社と並行してご依頼なきよう

日本のお客様の多くが、「不動産会社はそれぞれ他社にない物件を持っている」とお考えです。その結果、一度複数の不動産会社にコンタクトしてサービスと手数料の違いを理解され、物件選びが佳境に入ってもなお、複数社に同じ問い合わせを続ける方がいらっしゃいます。そういった行動は、物件情報が分断された日本でのご経験が背景にあるようですが、米国(特にニューヨーク市)では無駄となり、むしろお客様が不利益を受ける可能性さえあります。その理由を、米国不動産市場の仕組みからご説明します。

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2018年9月 住宅価格指数がNYで半年ぶりに上昇。需給バランスも回復し、購入の好機か(データ有)

2018年9月のケース=シラー住宅価格指数が発表されました。米国主要20都市における季節調整後の同指数は、前月比0.33%増でした。ニューヨークシティでは前月比0.29%増で、今年3月以来初めて上昇に転じました。9月までの1年間の上昇率は前年同期と比べて依然小さいながら、低迷は4月から8月までの5か月間に集中しています。2017年から顕著となっていた住宅市況の過熱が一服しつつ、今後、より多くの売り手が価格を野心的な水準から改めることで、乖離していた需給のマッチングが回復し、また長期金利が今のように11月より低く推移するなら、住宅価格はこれから緩やかに復調する可能性が考えられます。つまり、現在は住宅購入に適したエントリーポイントになっていると言えるかもしれません。一方で、2017年中のような過熱は当面考えられないため、売却をお考えの方は、資産の回転効率とリスク回避を重視した出口戦略がご検討に値すると思われます

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NY市、違法な短期賃貸の取り締まりを強化中。有名高級コンドミニアム・ビルで、過去最大規模の一斉摘発

2018年10月下旬、ミッドタウン・ウェスト(ヘルズ・キッチン)の高級コンドミニアムビルディング “Atelier(アトリエ)” をニューヨーク市当局が立ち入り検査し、州で禁止されている30日未満の短期賃貸を行っていたとして、コンドミニアムの家主20名を摘発しました。一度の検査で摘発された違法短期賃貸の件数としてはニューヨーク市で過去最多であるばかりでなく、動員した検査員の数も過去前例のない規模です。規模に加え、業界で良く知られた高級コンドミニアムでしたので、衝撃的な事件と言えます。

市は規制と検査を強化しており、2017年度に違法短期賃貸を理由に家主とブローカーに課された罰金の総額は、約8億円に上ります。

「サービス・アパートメント」「アパートメント・ホテル」をお使いの日本人、特に日本企業の皆様も、これまでの慣行を見直し、州の法律を正しく理解されませんと、駐在員の滞在先を失う恐れがあります。

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住宅探しの条件をNYの事情に合わせることが近道。私たちはリロケーションのアドバイザーです

ニューヨーク域外からいらっしゃるお客様は、NYにおいては難しい条件(価格・広さ・エリア・設備等の組み合わせ)で住宅をお探しのケースがよくあります。その条件に合致する物件が一つでも見つかればよいと思われるかもしれませんが、僅かに見つかる物件では、他の重要な要素が犠牲になっていがちです。

厳しい条件をご提示頂いた場合、私たちはお客様に、何故その条件では難しいかと、その点にこだわった場合のデメリットをご説明します。そうしますと、多くのお客様は本当に優先すべき条件について再考されます。不動産ブローカーをお使いいただく一つの意義は、そういったアドバイザー的な役割にあります

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2018年6月 米国中古住宅販売戸数が3ヵ月連続で下落~初回購入者を遠ざける住宅価格と金利 しかし新築から中古へ価格低下が波及するか

前回のコラムでは、StreetEasyのデータを基に、ニューヨークシティーの住宅市場背景と今後の見込みを分析しました。今度は米国全体の中古住宅の販売が6月まで3か月連続で減少したことが明らかになりました。7月には在庫も上昇し、住宅の売り手が高い値付けをしているとNational Association of Realtorsは述べています。新築住宅販売戸数も過去8か月で最低まで減速。しかし前回の分析と符合するように、新築住宅の価格が下落しました。この傾向が中古市場に波及するならば、今は投資物件の一つの売り時だと言えます。

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2018年5月 NYC不動産市場データ:過去最高を記録した住宅在庫と引き続き上昇する住宅販売価格が示唆する需給バランスの崩れ、および今後の市場予測

StreetEasyが6月21日に発表した2018年5月のニューヨークシティ不動産市場の各種データは、2017年末から断続的に報じられていた住宅在庫(売りに出されたが売れていない住宅数)の増加に関する懸念をさらに深めた一方で、住宅価格は多くのエリアで依然として上昇しており、住宅購入者・売却者の行動に関する示唆に富んでいます。懸念材料との関連では、2018年6月の賃貸成約件数が大幅に減少したという情報も続きました。KIAN日系顧客チームが、分かりやすい切り口でデータを視覚化し、解説します。

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ニューヨーカーから賃貸需要を敏感に吸収し、日本人のお客様向けの仲介に活かしています

KIAN日系顧客チームのお客様のうち、かなりの割合がニューヨーカーです。専ら日本からお越しになるお客様だけとお仕事させていただく場合と比べ、ニューヨークの賃貸市場の需要を実例から吸収したり、新しい物件に巡り合う機会が増えるという恩恵があります。

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「審査簡単」アパートのデメリット

NYCで「審査簡単」、時に「光熱費込み」を宣伝したアパートとは、個人家主が所有する物件(一軒家、タウンハウスなど)です。職歴が浅い方や、米国に初めて来られる方には一見魅力的かもしれませんが、賃貸専用物件と比べ、管理が不十分で品質が良くない、審査が主観的、クレジットヒストリーができない等、いくつものデメリットがあります。また、不動産会社はこれら個人家主の物件や自己所有物件の空室を埋めることを優先するため、お客様が求める高品質の賃貸専用物件があっても敢えて紹介しないという、根本的な利益相反を抱えています。

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「人気エリア」とは? マンハッタン及び周辺地域の開発と人口移動

1990年から2015年までのマンハッタン周辺の人口動態の変遷データを観察します。不動産会社から、あるいは知人から聞く「人気エリア」は、実態を反映しているでしょうか。

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その不動産会社は本当にあなたの代理人ですか?NYの手数料無料賃貸に手数料を上乗せする日本式「両手仲介」

日本で一般的な「両手仲介」「両手取引」という不動産取引慣習は、米国ではお客様への開示がない限り、法律で禁止されていることをご存知ですか。お使いになる不動産ブローカーが、本当にお客様の利益を代表する代理人かどうか確認する方法があります。