NY不動産市場
賃借・売買の着眼点

NY市、違法な短期賃貸の取り締まりを強化中。有名高級コンドミニアム・ビルで、過去最大規模の一斉摘発

2018年10月下旬、ミッドタウン・ウェスト(ヘルズ・キッチン)の高級コンドミニアムビルディング “Atelier(アトリエ)” をニューヨーク市当局が立ち入り検査し、州で禁止されている30日未満の短期賃貸を行っていたとして、コンドミニアムの家主20名を摘発しました。一度の検査で摘発された違法短期賃貸の件数としてはニューヨーク市で過去最多であるばかりでなく、動員した検査員の数も過去前例のない規模です。規模に加え、業界で良く知られた高級コンドミニアムでしたので、衝撃的な事件と言えます。

市は規制と検査を強化しており、2017年度に違法短期賃貸を理由に家主とブローカーに課された罰金の総額は、約8億円に上ります。

「サービス・アパートメント」「アパートメント・ホテル」をお使いの日本人、特に日本企業の皆様も、これまでの慣行を見直し、州の法律を正しく理解されませんと、駐在員の滞在先を失う恐れがあります。

本件はウォール・ストリート・ジャーナルで11月11日に報道されました。また、業界誌 The Real Deal でも同様の記事が掲載されました。(本文末尾を参照。)

今回摘発された家主は20名ですが、それは恐らく、立ち入り検査時に違法賃貸を行っていたことが明らかだった家主のみです。市に通報したコンドミニアムの住人たち(つまり、自らの住宅としてコンドミニアムに住んでいる人たちで、弁護士も含まれる)の調査によれば、宿泊客が頻繁に出入りするユニットは100ほどありました。

摘発の背景には、ニューヨーク市では住宅が慢性的に不足しており、短期転貸目的で投資される物件が増えると住宅価格や家賃が高騰する、というニューヨーク市当局の危機感と、住環境の悪化に悩まされる住人たちの訴えがあります。

ここで見逃せない点は、摘発時にそういった違法短期「アパート」に宿泊していた人々が、即時退去させられたことです。それは今回に限ったことではありませんが、ニューヨーク市がそれだけ家主・仲介者・借り手それぞれによる重大な違反として、違法賃貸に厳しく臨んでいる証です。利用者にとっても、30日未満の短期アパートでの滞在はそれほどハイリスクなのです。

日系「サービス・アパートメント」の主な利用者である日本企業も無関係ではありません。お使いの不動産会社から、サービス・アパートメントを「いつでも出ていいですよ」「1か月未満で退去されたら、残り期間はキャンセルとして返金します」とお聞きになった方が多数のはずです。「1か月未満の滞在はご相談下さい」「1週間単位で泊まれます」と見聞きされた方もいらっしゃるでしょう。この勧誘通りにご契約されますと、上の摘発理由と同じで、ニューヨーク州の法律に違反しています。例えその不動産会社自身が所有するコンドミニアムであっても同じです。特に法人様の場合、そういったいつ摘発されてもおかしくない短期賃貸サービスを、駐在員の赴任時に当然のようにお使いになることは、あまりに大きなリスクではないでしょうか

(写真は、市当局によってAtelierから退去させられた旅行者。Wall Street Journalより。)

デブラシオ市長は違法短期賃貸の取り締まりを強化しており、2018年も市長直轄の担当部署の予算と人員を大幅に増やしました。2017年度に課された罰金の総額は、720万ドル(約8億円)に上ります。違法賃貸の摘発は今後さらに活発になると予想されます。

過去の主要な摘発事例には、次のものがあります。

  • 2017年2月 ニューヨーク市で違法Airbnbが初めて摘発された。家主と不動産ブローカーに一件の違法賃貸あたり数千ドルの罰金。
  • 2017年11月 五番街などの二つのビルディングを違法短期ホテルとしていたオーナーに、100万ドル(約1億1千万円)の罰金。
  • 2017年12月 ローワーイーストのビルディングオーナーに、120万ドル(約1億4千万円)の罰金。
  • 2018年4月 マンハッタンのカップルに、100万ドル(約1億1千万円)の罰金。

Reference:

Barbanel, Josh, “New York City Raids Condo Building in Crackdown on Airbnb Rentals - In one of the largest actions against short-term rentals, city issues violations to apartment owners in a Midtown luxury building.” Wall Street Journal, November 11, 2018. https://www.wsj.com/articles/new-york-city-raids-condo-building-in-crackdown-on-airbnb-rentals-1541944153/ (accessed Nov 14, 2018).

Bockmann, Rich, “City officials conduct one of the largest Airbnb raids at Far West Side condo building.” The Real Deal, November 11, 2018. https://therealdeal.com/2018/11/12/city-officials-conduct-one-of-the-largest-airbnb-raids-at-far-west-side-condo-building/ (accessed Nov 14, 2018).

Walker, Ameena, “Manhattan couple hit with $1M fine for illegal Airbnb listings.” Curbed New York, April 3, 2018. https://ny.curbed.com/2018/4/3/17193246/airbnb-illegal-hotels-nyc-crackdown/ (accessed Nov 14, 2018).

Small, Eddie, “Landlords who used Airbnb to list illegal hotel settle with city for $1M.” The Real Deal, November 30, 2017. https://therealdeal.com/2017/11/30/landlords-who-used-airbnb-to-list-illegal-hotel-settle-with-city-for-1m/ (accessed Nov 14, 2018).

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