NY不動産市場

NYCの投資物件(上)「ゴースト・タワー」~ 住人がいない投資物件

ニューヨークで購入される住宅には、主たる住居としてではなく、セカンドホーム、純粋な投資用物件、あるいは転貸も節税も気にしない超富裕層の「トロフィー・コンドミニアム」が多数あります。その結果起こる現象を、業界誌の The Real Deal が "Ghost Towers" という巻頭特集記事にしました。

「ゴースト」の呼び名は、コンドミニアムビルディングが完売した後も殆ど人が住んでおらず、ビルディングの大部分に照明が灯らないことに由来します。記事では「ビリオネアーズ・ロー」こと57丁目にある建物の一つ、One Beacon Court には「殆どの夜に5戸にしか明かりが灯らない」という声を紹介しています。

政府の調査によると、ミッドタウン・イーストの49丁目から56丁目の間の14区画において 60%もの住宅が年の一時期にしか使われていないほか、ニューヨーク市全体でそのようなセカンドホーム(pied-à-terre)の数が、2017年までの3年間で 55,000戸から 75,000戸に、割合にして 36%(年率で10%)も増加しました。

The Real Deal 誌はさらに、「主たる住居」(Primary Residence) を購入した家主に与えられる税務メリットを得ていない家主を調べることで、広い意味での投資用住宅(注:本コラムでは、純粋な投資用物件に加え、セカンドホーム、サードホームなどのpied-à-terreをそのように呼ぶことにします)の割合を解明しました。「主たる住居」が享受できる税務メリットはそれなりに大きい(The Real Dealとニューヨーク市などによると、コンドミニアムやコープに適用される固定資産税の約17%)ため、それを得ていなければ「広い意味での投資用」である蓋然性が高い、という推定です。(厳密には、LLC※ の名義で取得しているために税務メリットが付与されない住宅の中には、主たる住居として用いられながら、購入者が税務メリットを捨ててでも世間に名が知られることを避けたかったものがあるはずですが、それはかなり少数と看做しています。)調査対象の抽出基準を、マンハッタンの戸数30以上のコンドミニアムビルディングとした結果、調査対象は773のコンドミニアムビルディングの9万2千戸になりました。

※ LLCとは、米国の州法に基づく有限責任会社、Limited Liability Companyのこと

そのうち、「主たる住居」と扱われていないコンドミニアムが3万戸、つまり単純に言って、調査対象の3分の1です。しかも、調査対象のうち、もともと「主たる住居」としての税控除ができない(その代わりに他の税務メリットが適用される)コンドミニアムを母数から除くと、広い意味の投資用コンドミニアムの割合は42%にのぼると判明しました。(逆算すると、母数から除かれた物件は22%です。)

投資家がこれまで好んで投資物件を購入したエリアはオフィスが多いミッドタウンで、最近はダウンタウンへの投資も相当増えています。また、価格では、投資後すぐに借り手を見つけられるよう、$3 million 以下の物件に強い需要があります。(注:The Real Deal誌は $3 million 以下と書いていますが、特に $1 million台から $1 million弱の投資物件が特に投資家の人気が高く、日本人投資家もこのレンジが非常に多いように思います。)その結果、そういったコンドミニアムビルディングは、特に投資家の所有比率が多くなります。

例を挙げます。

  • The Orion(ザ・オライオン)では、全551戸中 92%をLLCが所有し、主たる住居としての税務メリットを得ているのはたった7戸(1.3%)
  • Executive Plaza(エグゼクティブプラザ)では主たる住居は全445戸中 28%にすぎない
  • One 57(ワン57、松居一代さんがコンドミニアムを購入されたことで知られる)では、全132戸中 75%をLLCが所有

このコラムは上・中・下の三部構成です。《 NYCの投資物件(中)「ゴースト・タワー」~ 投資物件の収益性、コミュニティー意識 》では、The Real Deal の記事の趣旨を離れ、投資家が集中するコンドミニアムはどのようなもので、住民にとってどのような環境で、それが物件所有者(不動産投資家)の戦略にどのような影響を及ぼすかを解説します。NINE52 コンドミニアムを題材に独自リサーチを行った「下」に最も力を入れていますので、是非「下」までご一読下さい。

Reference:

E.B. Solomont, “NYC’s ghost towers: How many Manhattan luxury condos are owned by people who don’t live there?” The Real Deal, April 1, 2019. https://therealdeal.com/issues_articles/ghost-towers-new-york-city/ (Accessed June 24, 2019)

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