NY不動産市場

NYCの投資物件(中)「ゴースト・タワー」~ 投資物件の収益性、コミュニティー意識

ここからは、The Real Deal誌の記事の趣旨に依らない話になります。純投資用物件( pied-a-terre を含んだ広い意味ではなく、賃貸収入を得つつ近い将来の売却益を期待する物件)の割合が非常に高いコンドミニアムビルディングとはどのようなもので、住民にとってどのような環境なのでしょうか。そして、こういった状況は家主の戦略にどのような影響を及ぼすかを考察します。日系不動産会社に物件の管理を委託されている方、短期賃貸の収益性、売却時の収益性、投資物件の住人コミュニティー意識にご興味ある方は、是非ご一読下さい。

短期賃貸の収益性

このようなビルディングの管理組合は、短期で貸せるように貸し出し条件を緩く定めています。通常のコンドミニアムやコープでは最低貸し出し期間が1年であるのに対し、Executive PlazaWorldwide Plaza では1か月から、The Orion1600 Broadway は6か月からです。

しかし近年、家主は短期賃貸では利益を上げにくくなっています。なぜなら、短期(特に家具付きの)賃貸を専門にする企業が巨額の資金を調達し、大幅に戸数を増やしているからです。特に、そういった専門の会社は、オフィス街に近いミッドタウンやダウンタウンの高級賃貸物件を次々に借り上げ、1か月から契約可能な高品質な家具付き賃貸住宅としてマーケットに出しています。空室率を十分減らせずに困っていた賃貸ビルディングは、積極的に短期アパート専門の会社に空室を貸し出しました。

短期賃貸の家賃は非常に高いのですが、それは空室が頻繁に発生することによる逸失利益や、リネン類を入れ替えるなどのサービス費用や、借り手が変わるときのメンテナンス費用を補う必要があるためです。したがって、短期アパート運営会社が家主(賃貸ビルや投資家)から住宅を借り上げる際の家賃は、1年契約での家賃の相場より低いと考えられます。短期賃貸住宅の供給がもっと増えると、短期アパート運営会社が家主から借り上げる賃料が長期にわたって伸び悩む可能性も想定されます。日系不動産会社が日本人投資家から借り上げる「サービスアパートメント」でも同様です。

また、そういった投資家が集まるビルディングでは、同じビルディング内の投資家同士の競争が激しいのも難点です。不動産会社用のデータベースを見ると、常時多数の空室があるのが分かります。少しでも同じビルディング内の他の物件より高い家賃で賃貸市場に出されていると、よほど家具や内装が他より優れていない限り、貸せずに滞留します。(短期の借り手ほど、内装の良さや間取りの良さに大きな価値を見出しませんので、借り手を見つけるには家賃の安さが非常に重要な要素になります。)さらに悪いことに、そのビルディングの全体で、家賃が近隣のビルディングより押し下げられる傾向があります。

売却時の収益性

投資家が集中するコンドミニアムビルディングでは、売却においても厳しい価格競争が見られます。例えば、421a Tax Abatement という固定資産税の優遇措置を受けているコンドミニアムで、その優遇期間が終わるころになると、投資家がこぞって売却を始めます。上述の The Orion への優遇措置は2018年に終わりましたが、2018年にかけての7年間で固定資産税は約5倍に上昇しました。(Source: New York Times, “421a Tax Exemption: Don’t Say You Didn’t Know.” November 11, 2011. https://www.nytimes.com/2011/11/13/realestate/the-421a-tax-exemption-dont-say-you-didnt-know.html)

税制と関係しない例では、短期賃貸で収益性が上がらなくなりつつある中で老朽化により長期賃貸も難しくなっている1980-90年代の投資物件(Worldwide Plaza がそうです)や、コモンチャージが高くなって利益が出にくい投資物件(Trump International の物件が顕著です)では、競合する売主が多くなります。

住みやすいコミュニティーの欠如

最後に、そういったコンドミニアムビルディングでは、住人の連帯意識や、住宅としての雰囲気が育ちにくいことも言われます。

同じフロアの住人が1か月から数か月で入れ替わり、見るたびに違う顔ぶれに変わっていたり、やって来る人の大半が単身のビジネスマンであったり、毎月ひっきりなしに内見にくる人がいる状況では、落ち着きが生まれず、また長期居住する住民同士が知り合いになる可能性が非常に小さくなります。それが物件価値によく作用するとは考えられません。


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