NY不動産市場
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日本企業の皆様、そのサービスアパートメントは合法ですか?

ニューヨークの複数の大手日系不動産会社は、30日未満の利用が可能という違法な "サービスアパートメント"(家具付き短期アパート)を日本企業の駐在員に長年宣伝しています。その結果、驚くほど多数のご駐在の方が、ニューヨークに到着したら "サービスアパートメント" に滞在して毎週末に長期アパートを探すことが普通とお考えです。違法性をご存じないことも多数です。この手法は、日系不動産会社が法人需要を取り込むために数十年ほど前に始めたものですが、現代ではその非合法性非経済性の点で、勧められなくなりました。コンプライアンスの厳守が求められる現在、企業は絶対に避けるべき方法です。

  • 30日未満の賃貸契約は、ニューヨーク州の法律で厳しく禁止されています。日割りや週単位での賃貸、入居期間の1か月未満への短縮と日割りの払戻し がこれに該当します。

    どの住宅でも例外はありません。30日未満の契約が許されるのは、土地の利用区分が商業地区に指定された本当のホテルでの宿泊のみです。「アパートメントホテル」は、単に住宅の違法使用です。ニューヨーク市は予算と人員を大幅に増やして違法な賃貸を取り締まっており、違反が見つかるとその状態の即時解消を命令します。
  • 賃貸アパートやコンドミニアムの建物毎のルールは法律より厳しく、隣人に Airbnb を通報されて、即退去させられるリスクもあります。
  • 良い物件にはすぐに借り手がつくため、赴任時は本来30日以上の契約が必須のサービスアパートメントではなく、ホテルに1週間ほどご滞在される方が遥かに合理的で経済的です。ある週末にご覧になった賃貸住宅は、次の週末にはマーケットから消えています。数週間かけて物件をご覧になっても、それらを同時に比較・検討することは不可能です。

これらの不動産会社がサービスアパートメントを強く勧める理由は、安心を求める借り手のお客様の心理を利用して利益を上げるためで、お客様のためではありません。次のような営業上の背景があります。

  • 日系不動産会社が斡旋する「サービスアパートメント」には、日本人投資家がその不動産会社の仲介で購入したコンドミニアムのサブリースが含まれます。つまり、不動産会社が、個人投資家に買わせた不動産を、法人賃貸需要を取り込むために利用するというビジネスモデルです。
  • 不動産会社の人員数が、特定の時期に集中する赴任者に一斉に対応するほど十分でないため、赴任者にゆっくりサービスアパートに滞在してもらい、物件の案内時期を分散させたいという思惑があります。

日系他社が短期賃貸に使うアパートは違法であるだけでなく、安全性品質上の問題点もあります。

  • 住人が短期で入れ替わるため、ドアマンが住人を把握できておらず、非住人も簡単に出入りできる。
  • ホテルやサービスアパート専門の会社の物件のように洗練されたサービスではない。また、設備に問題があるのに放置されている場合も。

☆☆☆ 当チームでは、お客様の渡米後はホテルでのご滞在を勧めており、殆どの皆様が約1週間で賃貸住宅に入居されます。渡米前から詳しくご希望を伺い、準備を進めて頂きますので、すぐにご希望のアパートが見つかります。☆☆☆


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