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Net Effective Rentとは? 不動産会社から家賃無料月の説明を受けましたか

ニューヨークシティの主要な高級賃貸物件では、競争の激化により、1年以上のご契約において 「1か月家賃無料」 「2か月家賃無料」 の特典を頻繁に出しています。そして通常、家賃無料月を勘案した実質家賃(Net Effective Rent)を広告します。ところが日系他社では、わざわざ無料月勘案前の高い家賃に直して広告し、無料月の特典がないとお客様に答えるケースもあります。弊社は必ず家賃無料月の情報をお客様に開示し還元します。

契約上の家賃、つまり月々の支払家賃(Gross Rent と言います)が $3,500 とします。賃貸物件側が 「12か月契約中、1か月家賃無料」 の特典を提示している場合、広告に使われる Net Effective Rent(実質家賃)は $3,208 となります。

Net Effective Rent:= $3,500 × 11か月(支払い期間) ÷ 12か月(入居期間) = $3,208

12か月契約により、次の1か月家賃無料」 のオファーがある場合の Net Effective Rent は次の通りです。

Net Effective Rent:= $3,500 × 12か月(支払い期間) ÷ 13か月(入居期間) = $3,231

こういった特典が前提とする入居期間は、物件側が、次の賃貸契約の終了時期を繁忙期の直前になるよう調整したいと考えるなどの事情により、毎月変わります。例えば、「16か月契約で、うち2か月家賃無料」 だったものは、翌月に「15か月契約により、うち1か月無料」 のように変わり、さらに Net Effective Rent が前月と同じになるように Gross Rent が調整されることが多くあります。

私たちは《 お勧めの賃貸物件情報 》をほぼ毎週更新することで、空室状況だけでなく、頻繁に変わる家賃無料月や手数料無料の特典をお伝えしています。そういった情報を公開しているのは、ニューヨークの日本人不動産エージェントの中で、知る限り私たちKIAN早川・大江チームしかありません。

お申し込みの年収要件(例:「月々家賃の40倍の年収が必要」)は、多くの物件においてNet Effective Rentではなく、月々の家賃(上の例では$3,500)を基に算出されることにご留意ください。

他の不動産会社が何故このような有益な情報を開示しないのか、また無料月勘案前の高い家賃を自社サイトで広告するのか、疑問に思われませんか。実例では、ある他社が$5,800程度の新築2ベッドアパートの空室情報を出していましたが、その賃貸物件の管理会社は「家賃2か月無料」の特典を常時付けており、マーケットに出ていた価格はNet Effective Rentとして約$5,000でした。毎月$800にものぼる差を知らされないのはおかしいですね。

一つの答えは、それらの不動産会社(エイブル、リダックをはじめとする)の第一のお客様は、”持ち家を貸し出す個人家主” だからです。その会社の空室物件リストには、賃貸専用物件に交じって、特定のビルのコンドミニアム(つまり貸し出したい持ち家)が非常にたくさん出てきます。個人家主から持ち家(その多くが築数十年のコンドミニアム)に借り手を付けるよう委託されているので、新しくて好条件(手数料不要、家賃1か月無料など)の賃貸専用住宅をその通りに広告・仲介するインセンティブがありません。典型的な利益相反であり、賃貸住宅をお探しのお客様には大変不利です。

NYの古い投資用コンドミニアムは “日本のバブル期の遺産” です。家主が適正価格で貸し出そうとしないなら、不動産会社には営業上の不良債権としてのしかかります。実際、不動産会社用のデータベースを見ると、それらのビルディングにおいて何か月も貸せていないコンドミニアムが多数出ています。米国人には不人気で、同じ建物にあまりに在庫が多いので、家主が思い切って値下げしない限りマーケットに滞留し続けるのです。

私たちのビジネスは、そのような不動産会社のものと全く異なります。借り手・買い手のお客様の利益を最優先致します。

また、簡単に貸せない物件をお持ちの家主様は、是非弊社に売却や、人気のコンドミニアムへの再投資をご相談ください。

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