NY不動産市場
お取引のポイント

【 法人向け 】 ニューヨーク駐在員の住宅予算は家賃の相場に届いていますか?

ニューヨークシティの家賃価格帯別賃貸住宅数の分布を調査し、法人様へのご提案を取りまとめました。

問題提起
  • 該当する物件が殆ど存在しない条件で賃貸住宅を探していませんか。
  • ご駐在の方への家賃手当が、ご希望(地域、洗濯機の有無など)を満たすのに十分ですか。
  • 上記は、地域毎の平均家賃を見ても検証できません。予算により申し込める物件数の分布を確認することが必要です。

調査対象
  • 部屋のタイプ: 1ベッドルーム(1LDK相当)
  • 入居可能期間: 2019年4月5日(調査を行った日)から4月20日までに入居可能な物件
  • 設備: ドアマンとランドリールームの存在が最低条件
  • 築年数: 制限なし。戦前に建てられた物件も対象
  • 集計家賃: 実質家賃 ( 13か月中1か月家賃無料といった特典がある場合に、無料月を勘案した平均。なお、6月、7月はこれより家賃が上昇する傾向がある)
  • 集計単位: 地域別および室内洗濯機の有無の別に賃貸物件数を集計。住宅数には、弊社で仲介した場合の手数料による内訳(年間家賃の15%、8.33%、無料のいずれか)を示した。(他社が仲介すると、どの物件でも12-15%)
調査結果

マンハッタン 家賃別賃貸物件数

注:各地域で、左が調査対象の全物件、右は室内洗濯機・乾燥機付きの物件を抽出したもの。縦軸は賃貸物件数。

アッパーイーストサイド

  • 申し込み可能な賃貸住宅が増えるのは実質家賃 $3,251 から $3,500の価格帯から。
  • 実質家賃 $3,500 の物件をお考えの方が、$250上の価格帯の、手数料不要または家賃1か月分の賃貸物件も検討されるなら、対象数が33から59 (+78%; +26戸)に増加。
  • コープ(Co-operative Apartment)に代表される古い物件が非常に多い地域であるため、室内洗濯機付きの住宅は特に少ない。洗濯機付き物件は実質家賃 $3,751以上(月々お支払いの家賃に直すと $4,000 前後から)から見つかるが、コープでは日本から来られる方が迅速に承認を得ることはかなり困難。
  • 注:96th Stより北は East Harlem です。

アッパーウェストサイド

  • 最も多いのは実質家賃 $3,751 から $4,000 の価格帯。
  • イーストサイドと比べると室内洗濯機付き物件が多いものの、価格帯は概ね同じ。見つけやすいのは $3,751 以上。

ミッドタウン(セントラルパーク南から14th Stまで)、ミッドタウンイースト

  • アッパーイーストサイドより物件数が多いが、室内洗濯機付きはやはり $3,751 以上でないと見つけることが困難。
  • $3,251 以上 $3,500 までの価格帯にもピークがあるのは、戦前や1960-70代頃に建てられた物件が多いことが影響。

ミッドタウンウェスト、ハドソンヤーズ、 チェルシー

  • 弊社なら仲介手数料なし、または1か月分で済む、比較的新しい物件が多い。室内洗濯機付きも見つけやすい。
  • 上の3つのエリアと比べ、申し込みの難易度が高いコープは少ない。
  • チェルシーには家賃が高い物件が多い。

フィナンシャルディストリクト、バッテリーパークシティ

  • 弊社なら仲介手数料なしで仲介できる物件が多い。比較的新しい高級物件が多いため室内洗濯機付きの物件も多いが、他の地域より高い。
  • 申し込みの難易度が高いコープは殆ど存在しない。

ブルックリン北西部、ロングアイランドシティ(クイーンズ) 家賃別賃貸物件数

ブルックリンハイツ、ブルックリンダウンタウン、ボーラムヒル、フォートグリーン

  • 分布のピークが実質家賃 $3,501 から $3,750と、マンハッタンより一段階低い。室内洗濯機付き物件も同じ価格帯から見つかる。
  • 需要を反映して、手数料なしで仲介できる物件は非常に少ない。(冬の間に仲介料無料の特典を出していた物件が、繁忙期に当たる春からその特典を出さなくなったため)
  • 一方で手数料が15%必要な物件(特にコープやコンドミニアム)も少ない。殆どは弊社なら家賃1か月分(8.33%)の手数料で仲介可能。

ロングアイランドシティ(クイーンズ南西部)

  • 比較的新しい物件が多いながら、実質家賃 $3,500以下で十分探すことができる。洗濯機付きのユニットもそれなりに多い。
  • 手数料が15%必要な物件(特にコープやコンドミニアム)が少なく、手数料なしで仲介できる物件が多い。
法人・政府関係機関様への御提案
  • ミッドタウンへの通勤に負担にならないマンハッタン主要地域(例:96th St 以南)に駐在員が1ベッドアパートをお借りになる場合、実質家賃 $3,500 以下では物件数が限られるうえ、ロケーションや品質が理想に届かない物件もありがちで、申し込みの競争が非常に激しくなります。季節を問わず、品質が良く暮らしやすい地域の1ベッド賃貸住宅にお申し込みになるには、実質家賃で $3,750(無料月勘案前の月々の家賃では約 $4,000)以上のご予算が必要です。
  • 現在他社にお支払いになっている仲介手数料などの費用を大幅に削減し、月々の住宅手当の予算を引き上げる原資とされてはいかがでしょうか。弊社では同じ物件でも無料または低料金で仲介させて頂けるものが多いため、駐在の方々がお申し込みになれる住宅が大幅に増え、迅速な生活立ち上げも可能になります。仲介できる物件数は他社とほぼ同じです。
  • 米国での住宅関連予算を毎年見直されることを強くお勧めします。ニューヨーク(米国)の家賃は好景気によりほぼ毎年上昇しますが、日本企業で住宅関連予算を毎年適切に見直される例は少ないようです。家賃相場の上昇に予算が追いつかない状態が続くと、日本人の方々が次第にマンハッタン周辺の開発が遅れた地域を選択し、安全性や利便性を犠牲にすることになります。
  • このような調査は、ご要望がございましたら随時させて頂き、社内で必要となる説明用資料の作成もお手伝いします。

日本企業は国内では厳しいコスト削減を実施されていますが、海外赴任者の住宅経費については判断材料が少なく、長い間、家賃や仲介料の手当を大きく見直さず放置していらっしゃいませんか。長年取引のある日系不動産会社から得られる情報に間違いはないとお考えかもしれませんが、住宅賃貸市場や取引ルールは、恐らく皆様の想像を超えて大きく変わりつつあります。

また、日系不動産会社による30日未満のサービスアパートメントのアレンジや、お客様の人事・総務部門への過剰な接待等、コンプライアンス違反の可能性についてお考えになったことはありませんか。

ニューヨークの現地法人に多くをお任せになっていると、現地総務担当者が不動産市場や手数料の知識をある程度得ても、接待に始まる長い馴れ合いにより、あるべき方向に動かないこともあるのではないでしょうか。経験上も、現地法人では、本社に現状を説明してコスト削減に取り組む動機に欠け、むしろ日本から割り当てられる既存の予算内で何も変えたくないとお考えのことが多くあります。現地化されて長期同じ担当者が続く総務部門では、一層その傾向があって不思議ではありません。国と部門の壁を越えて、適切な内部統制を取り戻し、ご希望の住宅を見つけやすくするために、当チームがお役に立ちます。

「コラム」に戻る