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ニューヨーク州 賃貸に関する法律の大幅改正:全賃貸物件への影響も

ニューヨーク州の賃貸に関する法律を大幅に刷新する "Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019" が2019年6月14日に承認され、一部を除いて即日実施、2019年7月14日に全面施行されました。その大部分は "Rent-stabilized" (レント・ステイビライズド)アパートメントと呼ばれる、家賃がNY州の規制下にある賃貸住宅に関する内容ですが、全ての賃貸契約を対象とした大きな改正もあります。

1. 敷金や前払いは、合計家賃1か月分までに制限


最大のインパクトがこの改正です。どの物件でも敷金(Security Deposit)の差し出しを求められますが、それは家賃1か月分までに制限され、それ以上の敷金の支払いも、家賃の前払いも禁止されました(注:前払いとは、契約時に2か月目以降の家賃を支払うことを指します。初めの月の家賃は契約時に必要です)。賃貸物件の申込者が、承認を得ようと自発的に家賃1か月分を超えて支払うことも認められません。

米国での年収が審査の基準(家賃月額の36倍から45倍の年収であることが大半)に満たない方や収入のない学生の方は、これまでは敷金を多く支払ったり年間家賃を前払いすることで入居できる物件が多数存在しましたが、法改正によりそういった手段を取ることが不可能になりました。年収やクレジットの要件が比較的緩い高品質な賃貸物件は、存在しますがかなり少数です。また、家賃が安い物件なら審査が甘くなるということもありません。借り手一般の保護を主目的とした法改正でありながら、お申込者によっては非常に不利になりました。

家主の立場で見ると、収入が十分にない方に貸し出すリスクを緩和する手段が保証以外になくなり、またコンドミニアムやコープの管理組合もそれぞれの基準で入居者を審査するため、入居基準を満たす借り手が減少します。

2. 敷金は退去後14日以内に返還される


従来、敷金の返還には退去から1、2か月かかることが普通でしたが、14日以内に返還するよう定められました。また、家主は、修繕費を差し引いて敷金を返還する場合、その明細の添付が義務付けられました。

しかしながら、何か修理が必要になる場合、家主がその費用を14日以内に確定させることは実務的に困難ですので、再改正される可能性があるとも言われています。

3. 申込み手数料を20ドルに制限 (2019/9/29 更新)


賃貸専用住宅の申込み手数料が $20 までに制限されました。以前は $75 から $100 程度が普通でした。

例外として、コンドミニアムやコープをお借りになる場合の、管理組合に支払う諸手数料(申込み手数料、Processing Fee、Move-in Feeなど)は制限を受けません。もう一つの例外として、借り手と正式に代理人契約を結んだ不動産エージェントは、合理的であれば $20 以上の手続き料の請求が認められます。

申込料に関するこの条文が曖昧だったため、業界での対応もまちまちでしたが、9月中旬に New York State Department of State がガイダンスを出し、条文の解釈が上記のように確定しました。

賃貸専用物件の申込料がこのように制限された結果、物件探しの競争が一層熾烈になりました。物件を見て良い候補と思えば、直ぐリーシングオフィスで申し込み、それから別の物件を見に行ったり、同時に複数に申し込むことが容易になったためです。インターネットの不動産情報サイトに掲載されている空室情報はただでさえ更新が追い付いていませんが、人気物件ではますます追い付かなくなると予想されます。

4. 中途解約後、家主に次の入居者を探す努力を義務付け


これまでニューヨーク州では、入居者が賃貸契約を途中で解約する場合、あるいは解約しようとする場合に、家主に次の入居者を積極的に探す法的義務はありませんでした。このため、解約できない賃貸ビルにおいては、入居者自身(または入居者から委託された不動産会社)が契約の引き継ぎ手を見つけない限り、家賃を払い続ける決まりでした。解約に応じてもらえる場合も、家主は家賃の2、3か月分の違約金を要求することが普通です(稀に1か月分のこともあります)。

改正後の法律の解釈としては、家主は中途解約する入居者を容易に訴えたり残りの家賃を支払わせることができず、実際に生じた空室期間の家賃や、次の入居者を見つけるのに値下げをしなければならなかった場合の差額に留まる、というものがあります。実際、ある賃貸物件のリーシングオフィスは、「法律が改正されたこともあり、次の入居者が早く見つかれば違約金を課さない」と話していました。

しかし、解約は賃貸契約と関係する事項ですし、ニューヨークにおいて賃貸契約書に解約条件が明記してあることは少数です。その上、家主の責任範囲を定量化することは出来ないため、これまでの違約金の慣行が大きく変わるかどうかは、憶測を排し、時間をかけて見極めることが必要です。

違約金に関する詳しい解説は、コラム 《 住宅手当の再設計 ~ 賃貸中途解約時の違約金 》をご一読下さい。

改正された法律が対象とする物件

以上の改正は、賃貸専用物件、コンドミニアム、コープ、タウンハウスなどの全てが対象です。例外は、高齢者向けケア施設等、特別な目的で建てられた施設のみです。法案中、それが明記された部分を《 抜粋 》しましたのでご覧下さい。(ポップアップ表示します)

上記の改正が「レントスタビライズにのみ適用される」と書いた情報がありますが、それは誤りです。


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