不動産会社の所有物件を買ってはいけない ～ 某社の転売事例、調査の重要性

日本在住の方々に米国不動産への投資を勧誘する複数の日本の不動産会社は、ニューヨークの不動産の購入を仲介するのではなく、自らが一度購入した物件を投資家に売却しています。その短期間の転売で、驚くべき額のマージンが上乗せされています。対象物件の取引履歴を購入前にお調べになり、合理的な判断ができる方なら、この不動産会社が勧める取引に応じることはないはずです。

■ 事例１

登場する Global Real Estate USA, Inc. は、リログループ（以下R社）が米国で投資物件の自己勘定売買や管理の受け皿として用いる関連会社です。

ニューヨークの不動産売買では、売主側不動産会社と買主側不動産会社の仲介手数料（標準では 3% ずつ）は、どちらも売主が負担する慣習です。買主には仲介手数料が一切かかりません。この取引でも、日本の投資家がもし R社の仲介で前の個人所有者から直接物件を購入していれば、仲介料を負担する必要がありませんでした。（その場合、この不動産会社Aは売主から価格の 3%を仲介料として受取るはずでした）。 6万7千ドル（約740万円）、7.2% もの上乗せは常軌を逸しています。

後日談として、理科大関連会社はこの物件を2024年7月に $977,060 で売却しました。取得価格より約2万ドル低い価格ですし、売買手数料や各種費用を差し引くとそれなりの損失が出たはずです。なお、Zillowが推計するこの物件価値は、2025年7月現在 $933,000となっており、R社の2019年の売却価格を依然として下回っています。どちらの売買記録も現在は StreetEasy から削除されています。

■ 事例２

ニューヨークの不動産価格が全体的にあまり上がっていない年に、この転売価格は驚くべき高さです。

この物件をR社が購入したのは、売主が物件情報をマーケットに出してから 299日後でした。主要部分がリノベートされていたにも拘わらず買い手がつきにくく、$565,000 でも割高な物件だと想像されます。実際、直近の 2017年に同じ建物で取引されたその他のスタジオ３戸は、$495,000 から $555,000 の範囲で売買されました。（注: 物件の回転が速いニューヨークで、数か月も買い手がつかないのは買い手に危険信号と看做されて取引に良い影響を与えませんので、通常は割高な値付けを避けます。）

R社が転売に要した日数も 1年少しと長かったのですが、それは元々の売りにくさと転売価格の高さを考えると当然です。それでも、R社は保有中に損をしていたわけではなく、貸し出して家賃収入を得ています。

この物件を R社が購入したときの価格や、同じ建物の他のユニットの売買価格を調査していたなら、普通の投資家は R社の転売価格で物件を購入しようとは考えなかったでしょう。

この取引記録も StreetEasy から削除され、現在は閲覧できません。なおZillowが推計するこの物件価値は、2025年7月現在で$618,500とされていて、2019年の売買価格を下回っています。

このように、不動産仲介会社自身が物件を売買すると、価格に市場原理が働かず、こういった異常な値上げを伴う転売が起きます。また、R社は転売するに当たり両手仲介を行った（＝買主が自身を代理する別の不動産会社を起用しなかった）ので、必然的に利益相反が起こります。そういった状況をあえて作り出した R社の行動原理は、お客様の利益を高めることでは全くなく、お客様の利益を犠牲にした自己利益の追求です。

お客様が不動産をご購入される際は、売主や売主側の不動産会社とは違う、買い手のお客様だけの代理人となる不動産会社（＝バイヤーズ・エージェント、例えば弊社）を必ず起用して下さい。弊社は、お客様の利益を最大化するために物件をお探しし、売主側不動産会社と交渉します。その仲介手数料は売主が支払います。

キャップレート（Cap Rate）を高めるためにも、高い売却益を上げるためにも、その物件をいくらで買うかが重要です。この第一歩を誤ると、目標収益率を達成できなくなったり、将来予測が狂った際のバッファを失います。そのような事態を防ぐために、まず、対象物件の売買・賃貸取引の履歴を知ること、類似物件と比較することから始めませんか。ニューヨーク不動産マーケットに関するご質問は弊社にご連絡下さい。

註： 掲載した取引情報の全ては、一般に無料で公開されている情報によります。