入居審査に落ちる確率
「賃貸住宅の入居審査に落ちる人の割合がどれくらいか」と訊かれると、当チームのお客様に関しては「かなり稀」「普通はない」と答えます。しかしそれは、審査の基準を知り然るべき準備ができていることと、場合により不動産エージェントが賃貸事務所に事前に事情を説明する「根回し」をしていること、米国にご滞在になる目的が誰の目からも明確であることが大前提です。その前提がないお客様であれば、その「かなり稀」なことが何度でも起こります。
聞く限り審査基準をご存じない方も多く、駐在員であっても、基準を満たしておらず不動産会社も使わない場合、普通は審査に落ちます。落ちないのは、他社の場合、そういったお客様を審査簡単な特定の物件にしか案内していないからです。（日本人が多く居住する賃貸ビルがある一つの理由はそれです。）弊社の場合は、さらに手を尽くし、審査が甘くない物件の仲介も可能なことが多いです。
なお、エージェントが所属する不動産会社の違い（つまり、会社の知名度や創業からの年数など）は、お客様のお申込みの審査に全く影響しません。
どういう場合に落ちるか、6つの場合を順に解説します。
一般的な審査基準を知らないと何度でも落ちる
ニューヨークの殆どの賃貸物件において、核となる審査基準はほぼ共通しており、家賃の35倍から40倍（場合によって45倍）の税前収入があることが求められます。そこから賃貸物件ごとにバリエーションがあり、何が審査対象の収入と認められるかが違ったり、審査に多少融通が利くケースがあったりします。とはいえ、例外的な場合を除いて、規定の収入がない上に保証人を用意できず、保証会社のサービスも使わないなら、どこに何度申し込んでも審査には通りません。
審査と言えば、よくクレジットスコアのことが話題になりますが、大手の賃貸物件の審査においては、収入基準を満たす方なら滅多に問題になりません。収入こそが重要です。
事前の了解や「根回し」がなければ無条件で落ちる場合がある
賃貸会社によっては、多数の申込みを処理する必要上、お申込者の収入が基準未満という時点で、システムによる審査で申込みを機械的に却下します。そういった時、一般の方が追加情報を提出したり、事情を説明する余地はありません。
しかし、当チームが仲介する場合は違います。ご内覧前から賃貸会社の担当者とコンタクトがあり、お客様の収入以外の情報を説明したり、追加文書の存在など承認につながる材料があることを伝えます。そのやり取りの段階で、例え条件付きでも承認される見込みが高いだろうという心証を得ます。そして、システムで申込みを自動処理するような賃貸会社が相手でも、追加資料を審査してもらい、承認につなげています。
不動産賃貸は一般消費者対象のビジネスであり、申込者ごとに信用力の面で相当なばらつきがあります。そのため、賃貸事務所によっては様々な個人と毎回対話するプロセスを捨て、スクリーニング、つまり「足切り」を行います。しかし、私たちのような不動産エージェントがいる場合は、契約につながる確率が高いと賃貸事務所が考えて審査を続行してくれます。賃貸会社は当チームがお客様のスクリーニングを済ませていると捉えているのです。
ちなみに、収入に基づいて機械的に申込みを却下するのは、効率最重視でお客様毎の個別の事情を勘案する手間さえ惜しむ、いわば二流の賃貸会社です。通常の会社であればもう少し信頼を重視し、承認されるための条件を提示・説明してきます。
収入や信用力があっても承認されない賃貸ビルもある
学生の場合は保証人がいても入ることができない、格式が高い賃貸ビルが存在します。
また、観光ビザで滞在中の方は、いくら3か月の契約を許容する家主が相手であったり、第三者の賃貸契約の引継ぎであっても、入居を認められない場合があります。家具付きの短期アパートであれば借りることができます。
ニューヨークに滞在する目的が理解されなければ承認は難しい
有効な学生ビザをお持ちでも、四年制大学でもコミュニティカレッジでも大学院でもない学校に入学し、1年以上滞在される場合、賃貸会社や家賃保証会社は「本当にその期間学校に通う必要があるのか」「オフキャンパスでの違法な労働が主目的ではないか」といった点に疑問を持ち、申し込みを却下する場合があります。
個人または零細企業が家主の場合は特に厳しい面も
家賃の価格帯が低いほど、このように個人の裁量が大きい家主が増えます。大手賃貸会社と違って均質な審査ができていなかったり、お申込者を先着順でなく複数比べて契約者を選ぶことがよくあります。そうなると、何か家主が理想的と思わない点があるお申込者（例えば、自営業に従事している、資産が少ない、ペットがいる、複数人で収入を合算してシェアして住もうとしている方など）に不利になりがちです。
また、差別は法律によって禁じられていますが、例えば小さなお子様がいる方のお申込みを却下するといったことが起こりやすくなります。その審査過程はブラックボックスなので、差別的な選考が行われても殆どの人にはそれを知る術がなく、決定を覆すことはほぼ不可能です。
きちんと意思疎通できる不動産エージェントを使わないと落とされる
個別の事情で賃貸物件の審査基準から少し外れる方や、通常の審査方法にぴったり合った書類を準備できない場合、その事情を詳しく説明したり合理的な代替書類を提示すれば承認されることがあります。また、賃貸物件側も、審査を通せる材料があるなら通したいですから、色々と質問をしてきたり、何とかパス出来るよう助けようとしてくれます。そういった時にきちんと対応し、局面を打開できる不動産エージェントがいれば、画一的に審査から落とされることを防げます。
人によって給与や手当を証明できる書類が異なりますし、翻訳が必要なこともあります。私たちは賃貸事務所との会話や仲介経験から、代替手段が考慮されやすいかを推し量ります。そして様々な点で審査を手助けする作業を行います。