お取引のポイント

不動産会社を使う理由(完結編)~ ご依頼を受けて行う物件選別作業

「 広告のこのお部屋を見せてもらえますか 」「 $4,000 以下で室内洗濯機付き 1ベッドルームを探しています 」というご依頼をよく受けます。しかし、お客様の状況が分からずに即答することは出来ません。お客様ご自身やご希望について十分な情報提供を頂き、お申し込み可能な物件を弊社が選別する必要があります。

お客様の状況やご希望に沿った、対象物件の絞り込み

ニューヨークでの物件探しは、カタログから簡単に選ぶようにはいきません。一般向け不動産サイトに物件情報が出ていても、細かい条件で絞り込めないばかりか、多くの申込み条件が記載されていないことが普通だからです。

お客様からお問い合わせを頂く際は、ご入居希望日米国滞在資格滞在ご予定期間何人でお住まいになるか(ご家族なのか、シェアなのか)ペットの有無(有の場合は種類や体重も)雇用主から支給される住宅手当の金額住宅手当は仲介料をカバーするか住宅手当は実費給付か定額給付かご希望の学校区といった、具体的な情報の提供をお願いしています。

物件により次のような点で違いがあります。当チームは、不動産会社向けデータベースで調べたり、物件に問い合わせたり、これまでに得た知識から、これらの情報を把握します。それをお客様の情報と照合することで、お申し込み可能な物件を素早くご紹介でき、お互いの時間を無駄にすることがありません

  • 入居可能日の違い
  • 賃貸会社が空室をマーケットに出す時期の違い
  • 入居可能人数の違い
  • シェアの可否
  • ペット可、制限付きで可、または不可の違い
  • 保証人を伴う申し込みの可否
  • 月単位のサブリースが許容され、短期で人の入れ替わりが多いかどうか
  • 中途解約の可否、違約金の大小
  • 数か月の契約延長の可否
  • 賃貸会社が弊社の仲介手数料を負担するかどうかの違い

ちなみに、リーシングオフィスや個人家主のエージェントは、申込みにつながりそうにない人にお部屋を見せることはありません。一般の方がインターネットで見つけた物件に一つずつ問い合わせて条件を確認するのは、かなり手間と労力のかかる作業ですし、ポイントを把握できていないと確認にすら辿り着けません。


不動産情報サイト自体にも問題があります。

  • 物件情報を全く出さない賃貸会社がある
  • 全ての空室の情報を出していない賃貸会社がある

➡ 不動産会社向けDBの情報や、弊社が蓄積した情報で補完します。《 不動産会社を使う理由:不動産サイトに掲載される賃貸物件が減少中 》



広告主の役割やリーシングオフィス(賃貸事務所)の対応も、理想のお住まいをタイムリーに見つけられるかどうかに影響します。審査対応、賃貸契約書の確認、お支払い等、すべてのプロセスがスムーズに進むよう、事前にご説明し全面支援します。貸主側に今一つな点があれば客観的にお伝えします。

  • 広告主が賃貸会社か、個人家主のエージェントか、無関係のエージェントか。内見予約のハードルや押し売りされやすさが異なる
  • リーシングオフィスの事務処理能力、お申込者への対応の良し悪し

➡ 詳しくは 《 続・不動産会社を使う理由(Tenant's Agent、Buyer's Agentとして)》 《 借り手のお客様のみを代理 》


基本的な申込み資格

年収とクレジットスコアにより、ご紹介可能な物件が変わります。これらの情報を開示頂かずに物件探しは出来ません。

弊社ではパスポートさえ提示すればご入居可能な「審査簡単」アパートは取り扱っていません。全ての入居者をスクリーニングする(財務状況や犯罪歴等を調査する)物件のみを紹介しています。そのような物件では、ニューヨーク州で違法とされる Airbnb(エアビーアンドビー)を黙認したりしません。隣人の身元がしっかりスクリーニングされていることは、毎日安心して生活するために最低限の条件です。

入居者審査のバリエーション

マンハッタンで賃貸物件を借りる際の一般的な審査基準は次の通りですが、物件によって許容範囲に幅があります。

  • 家賃月額の 40 倍の年収(支給が確約されていないボーナスは除く)
  • 理想的には 700 点以上のクレジットスコア

2019年にニューヨーク州の法律が変わり、家賃1年分の前払いや、1か月分を超えるセキュリティデポジットの預け入れが禁止されたため、米国内での収入がない・低い方には一層厳しい状況になりました。私たち不動産会社は、学生の申込み可の物件や、審査が緩やかな管理会社を把握しています。

審査では、収入やクレジットの数字のみで判断されるのではなく、現在お住まいの物件の家主からの推薦状を求められることもあります。コンドやコープでは、知人や上司からの推薦状が複数必要なケースもあります。誰に頼んだら良いのか、何を書いてもらったら良いのか、弊社がアドバイスします。

審査基準を満たせない場合

収入やクレジットスコアが足りない場合に、次の材料で補強できる場合があります。

  • 米国内の流動資産(預金及び株式)
  • ニューヨーク州または近隣の州に在住の保証人
  • 第三者機関による家賃保証サービス(賃貸保証サービス)

家賃保証サービスを使う場合にも審査があります。家賃保証への申込み要件については、コラム 《 米国の家賃保証(第三者保証)を正しく理解する 》 をご覧下さい。

お申込者お一人ずつ状況が異なるため、家主(または家主のエージェント)、リーシングオフィス、家賃保証会社と英語で迅速に、機転を利かせてやりとりしなくてはなりません。弊社がお客様の代わりに交渉したり、家賃保証に関する手続きを全面的にサポートします。


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