Buyer's Agent の必要性と選び方

米国では住宅購入時に、不動産エージェントを「買い手(お客様)の代理人」として起用し、物件調査、交渉、手続き管理、弁護士を交えた契約支援を依頼します。その理由は、(1)第三者の視点からの見解や知識を得られる (2)手続きの困難さを軽減できる (3)高値掴みしたり問題を見逃すリスクを減らせる (4)売主の代理人に対する交渉力を持つ (5)それら専門的サービスを無料で受けられる 等です。

必要性

私たちは、物件選びからご契約までの全ての過程で、買い手のお客様の利益とご満足度を最大化するよう、ご提案や価格・条件交渉を行います。複雑な手続きや商慣習に関するどんな些細な疑問にも日本語でお答えしますので、初めて住宅を購入されるお客様にもご安心頂けます。新築と中古では、物件の選び方、交渉上のポイント、資金調達の手順、負担する税金も異なります。

売主が Seller's Agent と Buyer's Agent 双方の仲介手数料を負担しますので、買い手のお客様には仲介手数料がかかりません。買い手のお客様が Buyer's Agent を使わない場合は、売主側の Seller's Agent が 買主の代理を兼ねる "Dual Agent" となり、売主から Buyer's Agent に支払われたであろう仲介料は Seller's Agent が受け取ります。従って、物件購入に当たってエージェントを使わない場合、物件価格が下がることも何かの費用が節約できることもなく、Seller's Agent との交渉が不利になるだけです。

管理組合の審査が厳しい物件もありますので、十分な調査と準備が必要です。格式やコミュニティー意識が高い物件は、ご資金が潤沢なら必ず購入出来る訳ではありません。お客様がご内覧時に Seller's Agent に服装を見られたり、勤務先の日本企業について根掘り葉掘り尋ねられたりします。その辺りの対応や意思疎通がうまく行かず、お客様を同じコミュニティーメンバーと認めてもらえなかったり、購入に本気であると伝えられなければ、Seller's Agent という第一関門も通過できない恐れがあります。

選び方

ニューヨークシティのどの不動産会社に所属しても、取り扱い可能な物件はほぼ同じで、会社が何かしてくれるわけではありません。満足できるお取引になるかどうかは不動産エージェント次第です。次の点に留意してお選び下さい。

お客様の利益を最重視したサービス

当たり前に聞こえるかもしれませんが、不動産会社が顧客の不動産を利用して利益を上げることしか考えないのは、危険なサインです。

そのような企業文化について、ある投資物件で起きた例をご説明したコラム 《 NYCの投資物件(下)全戸数の21%を日本人投資家が買ったコンドミニアムビル その後 》をお読み下さい。

当チームは、金融機関の法人営業やコンサルティングなど、顧客第一主義の業界に長くおり、その思考様式が身についています。目先の売上を挙げることよりも、信頼していただけるお客様にご満足頂くことと、長期的な関係を構築することを目指しています。

売主の代理人と兼務しない = 買い手のお客様だけの代理人

お客様が不動産会社に物件探しを依頼したとき、その不動産会社が売主から売却を委託されている物件を勧められたら、どう思いますか。他に良い物件がないのか、付き合いがある家主と価格を交渉してもらうことが果たして可能なのか、と疑問が生じませんか。さらに進んで、不動産会社から何の説明もない時、勧められた物件はその不動産会社の委託物件ではないだろうかと、疑問を持たれる方もいらっしゃるでしょう。

これは Dual Agency と呼ばれる問題です。不動産会社が売主の利益を代表していて、買い手のお客様だけの代理人ではなく、売買双方の手数料を独り占めします。そのため、お客様の利益を最大化することが原理的に不可能です。弊社は原則として売主の代理ではなく、また法令に従い、誰を代理するか(家主と利害関係があるか、それとも買い手のお客様だけの代理人か)を始めに表明しますので、お客様はご安心頂けます。(ニューヨーク州所定のフォーム を用いて表明する規定になっています。)

ニューヨークの変化を理解した上での提案型サービス

ニューヨークに長く住み、しかも好奇心を強く持っていないと、市内の地域の違いや変化、それも物件だけでなく人口や文化の流れが分かりません。また、将来の物件価値を決めるのはお客様の好みではなく、主にアメリカ人の好みです。今後長くお住まいになったり保有される資産ですから、広い観点でお客様のご希望に叶う物件を探せることが重要です。

私たちが知る限り、長くニューヨークにお住まいになった方でも、不動産エージェントの画一的な視点のアドバイス(という名の売込み)に乗せられて、利益が生まれない物件に投資なさっているケースがあります。

英語での業務

Seller’s Agent とのコミュニケーション、弁護士やモーゲージオフィサーとの情報フローやスケジュールのコントロール、契約書の理解力、Seller’s Agent と交渉ができるかどうかは、英語に不自由がないことが前提になります。米国での企業勤務経験が長い私たちの強みです。

ニューヨークでの不動産購入には必ず弁護士を用いますが、弊社は不動産を専門とするニューヨークのトップファームをご紹介し、英語での意思疎通は弊社が完全サポートします。トップファームは取扱件数が多く、経験も豊富ですので、スムーズにクロージングに進められ、しかも、競争が激しいので他と比べてあまり料金が高くはありません。

担当者レベルの深いコミットメント

この業界の事情をご存じないお客様は、大手不動産会社なら安心とお考えになりがちですが、どの不動産会社でもそれは雇ったエージェントの資質次第です。米国では、お客様が信頼出来て満足するサービスを受けられるエージェントに巡り合えば、そのエージェントが移籍したり独立した後も仲介をご依頼されますし、お知り合いをご紹介になったりします。

不動産業界において、会社の看板はエージェントの質の保証になっていません。人材に乏しいニューヨークの日系社会では特にそうなります。さらに、米系不動産会社はどこもコミッション制でエージェントが働きますが、それと対比すると、給与制の日系不動産会社の方が、担当エージェントが難しいご要望に手を尽くさなかったり、大手企業の社員以外のお客様にぞんざいな対応をしたり、エージェント間の休暇の引き継ぎに失敗しても引き継いだエージェントが何もしない動機があり、実際にそのような対応をされたお客様が当チームに来られます。日本人が通常ご存じない KIAN に籍を置く私たちこそ、お客様の利益のために最大のコミットメントを果たす動機があります。

REBNY の会員

売買においては特に、不動産会社及び所属エージェントがニューヨークの業界団体 REBNY (Real Estate Board of New York) の会員であることは、お客様の利益を最大化するために必須の要件です。売買トップページ下のこちら をご覧下さい。


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