物件管理を任せた不動産会社による利益相反行為

ニューヨークシティで投資用コンドミニアムを所有されているほとんどの方、特に日本など遠方にお住まいの投資家は、不動産エージェント(リスティングエージェント)に物件広告とテナント探しをお任せになっていることと思います。入居者募集中で空室の状態が長く続いたり、頻繁にテナントが変わったりと、ご不満はございませんか。

管理を任せた不動産会社が、皆様の利益のために業務を遂行しているかどうか、次のような観点で確認できます。

REBNY の会員か

管理を任せた不動産会社・エージェントは REBNY(ニューヨーク不動産協会)の会員でしょうか? REBNY に所属するエージェントは、一般消費者の賃貸・売買取引機会を最大化するために、お互いに空室情報を公開し、co-broke(コブローク=協力して仲介すること)を義務付けられています。以下の REBNY オフィシャルウェブサイトで、会社名やエージェントの名前を入力して確認することが出来ます。https://www.rebny.com/content/rebny/en/directory.html/

テナントを都合よく選別していないか

多くの投資家は、管理を任せた不動産会社に毎月一定額の料金を支払うものの、新しいテナントが入居する度に仲介料を支払う訳ではありません。代わりに、テナントが年間家賃の 15% の仲介料を負担します。Co-broke の場合、リスティングエージェントとテナントエージェントが仲介料を 7.5% ずつ折半することになります。

しかしながら、15%の仲介料をすべて受け取りたいために co-broke しないエージェントがいます。他の不動産エージェントから問い合わせがあると 「先に別の申し込み者が現れた」 と嘘をついたり、内覧の予約をギリギリに断ったりして、自分自身で借り手を見つけるまでじっと待ちます。家主がこの事実を知ることはなく、空室の状態が長く続く可能性があります。

また、リスティングエージェントは新しい借り手を見つける度に仲介料を得ますので、テナントが毎年変わってくれることを望むという間違ったインセンティブがあります。この点で、複数年お住まいになりたいテナントを求める家主とは、利益が相反します。対応が迅速・誠実で快く co-broke するリスティングエージェントがほとんどですが、あからさまに自己の利益を追求する残念なエージェントが存在するのは事実です。

さて、投資家の皆様、物件管理を委託しているエージェントから、テナント探しについて定期的にアップデートがありますか? 他の不動産エージェントを通した申し込みがあったかどうか、収入が一般の基準より低い人から申し込みがあったかどうか、報告を受けていますか? リスティングエージェントは、受け取った全ての申し込みや問い合わせを家主に伝える義務があります。テナントを選ぶのはリスティングエージェントではなく家主の権限ですし、収入が基準より低い申込者にどう対処するかも、家主が決めることです。

広告に工夫がない

借り手がつきにくい物件があるのは事実です。しかし、リスティングエージェントは、借り手を見つけるために十分な工夫をしているでしょうか。例えば、次のような点が該当しませんか。

     
  • 写真撮影をプロの写真家に依頼しないどころか、曇りの日に撮ったり、傾いた写真を平気で広告に使っている
  •  
  • ステージング(またはバーチャルステージング)をしていない
  •  
  • 物件の説明文(英語)が不十分
  •  
  • 周囲の物件と比べて家賃設定に問題があっても、投資家にアドバイスせず放置している


空室期間が1、2か月延びても、リスティングエージェントには大したことではありませんが、投資家にとってその金銭的影響は無視できません。


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