ニューヨークの不動産に投資する

ニューヨークで不動産投資をお考えですか。キャッシュフローと将来性による物件選び、購入後のテナント探し、室内設備修理等の管理業務まで、投資家にご満足頂けるよう、的確で信頼できるサービスをご提供します。

投資先としてニューヨークはどんなところ？

ニューヨークシティには世界中から投資家が集まり、物件価格を押し上げていますが、東京の２、３倍程度の家賃収入が見込めます。但し、ご購入直後から利益を出すのは難しいかもしれません。毎月の管理費・固定資産税が高すぎるものは避けること、ご購入後はマーケット需要に見合った価格でタイムリーに貸し出すことが重要です。また、幅広い顧客層へのマーケティング活動、長期間借りてもらえるテナントを見つけて極力空室率を減らすこと、減税優遇措置のある新築物件を検討しながらも、新築物件のみにこだわらず物件の立地を重視することがポイントです。

一般に、米国の住宅価格は、日本の住宅のように年数にしたがって下落するものではなく、むしろ上昇する傾向にあります。

加えて、ニューヨークは米国の他の主要都市と比較して、景気の変化による価格の上下が緩やか、つまり、景気拡大期には上昇幅が比較的抑えめで、景気後退期には下落幅が小さい、という違いがあります。（これは下のリンクから御覧になれる過去のデータに示されています。但し、不動産の価格帯によって傾向が異なったり、個別には例外が存在する点にはご留意下さい。）

住宅価格の長期推移 • マンハッタン周辺地域に投資する利点

手を出してしまいそうだが投資向きでない物件

日系不動産会社は、”貸しやすい物件”と称して、１か月もしくは３か月から賃貸に出せるコンドミニアムを投資家に積極的に勧めています。確かに、家具付き短期アパートの需要は常にありますが、そのマーケットには既にいくつもの専門の会社が参入していますので、個人のお客様や日系他社がサービスアパートメントを提供して大きな利益を上げることはほぼ不可能になっています。たくさんの個人所有の短期家具付き物件が、数か月も貸せずに市場に在庫として積み上がっています。日系不動産会社は、駐在員の長期賃貸契約を掴む材料として短期「サービスアパート」用のコンドミニアムを確保したいため、例え立地が良くないコンドミニアムでも、１か月での賃貸が許されていれば投資家に積極的に勧めているのです。その実態を、コラム《 NYCの投資物件（下）全戸数の22%を日本人投資家が買ったコンドミニアムビル》に詳しく紹介しました。

なお、30日未満で物件を貸し出すことはニューヨーク州の法律に違反しますが、他社はいまだに投資家から借り上げた住宅を、お手製の「サービスアパート」として日割りや週単位で貸し出しています。大多数の家主や、借り手である日本企業やその駐在員は、それが違法であることをご存知ないようです。そもそも、物件を管理する不動産会社が、30日未満の賃貸が違法であることを家主に隠していることが問題です。そして、多くの日本人投資家は、そのようなモラルが低くリスクを軽視する不動産会社に頼り続けています。

日本在住の投資家がクリアすべきハードル

経費と家賃収入

固定資産税と管理費（後者はコモンチャージと呼ばれることが多い）が、日本と比べて高額です。加えて、定期的に共有部分の改修のための「アセスメント」費用もかかります。不動産価格自体が高いので当然とも言えますが、利益を出すためには、ご購入になる物件が、間取り、家賃、周囲との競合、ターゲットとなる賃貸顧客層の厚さ等を勘案して、想定の家賃で貸し出しやすいかを十分ご検討になる必要があります。

売却時に直面する税制

米国外に居住する方が米国の不動産を売却する場合、一定条件の下では特有の税金が発生することを、購入時から想定しておかなくてはなりません。

また、米国在住者であれば、不動産を買い替えた時に税金を繰り延べる措置が利用できますが、米国外の方がその制度を利用するためには、厳しい条件を満たす必要があります。

管理組合による審査の厳しさ

コンドミニアムやコープを購入する際、収入や資産を証明するだけでは十分ではありません。複数の推薦状の提出や面接な物件もあります。

エリア毎の大きな違い

ニューヨークシティは面積でいえば小さいですが、エリアはかなり細分化されており、それぞれに多様性があります。住民・環境・ライフスタイルが違うばかりでなく、物件価値の将来の推移にも根強く反映されるはずです。日本語で出ている情報や口コミはどれも浅かったり誤っていることが多く、不動産ご購入の判断材料にはなりません。ニューヨークにお住まいになったことなしにニューヨークの物件をご購入されると、その後、想定通りにいかないリスクが高くなります。少なくとも、ニューヨークを熟知し、お客様の代理人として真摯なアドバイスを行う不動産エージェントと一緒にお考えになることが必要です。

2022年5月13日最終更新

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