借り手のお客様のみの代理人

私たちは家主(投資家)を代理しながら借り手のお客様に仲介するという利益相反行為を行いません。そのため、他社には真似できない大きなメリットがあります。

代理人の概念が浸透した米国には、賃貸において2通りのサービスがあります。家主を代理しつつ借り手を募集する Dual Agent と、借り手のお客様だけの代理の Tenant’s Agentです。KIAN 大江・早川チームは Tenant’s Agentです。法律に従って、Disclosure Form を用いてお客様にお知らせしています。

皆様が他の不動産会社を訪ねると、通常それらは Dual Agent であり、借り手のお客様の利益を十分実現することは困難です。

違い 1.ご紹介する物件
Dual Agent(他社)
委託を受けた家主の持ち家を、特に借り手が付きにくい場合に強く勧める動機がある
Tenant's Agent(当チーム)
市場に出ている物件全てから、最も条件に合う高品質物件をご紹介

➡ 物件を紹介された方の経験談としても聞きますが、不動産会社の広告物件を見ても分かります。例えばA社ニューヨーク支店のウェブサイト(下の表参照)で、「ミッドタウンウェスト」の物件を上から順に20件見ますと(一部ミッドタウンの物件が含まれています)、上から11件までに投資物件として良く知られたコンドミニアムが5戸入っており、上位20物件の中でも25%を占めます。ミッドタウンウェストに築浅の賃貸物件が多数存在する(そして、むしろコンドミニアムが少ない)ことを考えると、アンバランスな選択です。時期によっては、もっと多くの古いコンドミニアム(特に、同じ建物の別ユニット)が表示されていることがあります。

コンドミニアムの家主にとって、近年の仲介料不要の築浅賃貸物件は強力な競合相手ですから、他社はそういった綺麗で特典付きの賃貸物件を積極的に宣伝できない面があります。下の他社の広告物件は、当チームが広告するミッドタウンウェストおよびミッドタウンの物件とは大きく違うと分かります。

エイブル社のリスティング


違い 2.仲介手数料
Dual Agent(他社)
貸主から仲介料を得られる場合も、借り手のお客様に仲介料を請求
Tenant’s Agent(当チーム)
貸主が仲介料を負担する場合、借り手のお客様に無料で仲介

➡ 私たちは、貸主が仲介料を負担するかどうかの情報を全て開示し、貸主かお客様のどちらか一方からしか仲介料を頂きません(しかも、通常は年間家賃の8.33%、家主の代理人と折半する場合は7.5%)。高級物件の賃貸事務所を訪問すると、日系不動産会社とそのお客様がいらっしゃって、その方々は仲介料を12-15%お支払いになり、横にいる弊社のお客様は仲介料なしという状況に遭遇します。

なお、Dual AgencyはNew Yorkでは違法ではありませんが、個別の家主から仲介料を受け取ることを借り手に開示する法的義務があります。


違い 3.利益相反の有無
Dual Agent(他社)
同じ家賃でも得られる仲介料が大幅に違ったり、不動産会社に物件管理を委託する家主も顧客なので、借り手と大きな利益相反あり
Tenant’s Agent(当チーム)
借り手のお客様のみの代理人なので、利益相反の余地がない

➡ 私たちはどの物件を仲介しても、家賃が同じであれば、受け取る仲介料はあまり変わりません。このため、お客様本位で行動するインセンティブを健全に保つことが容易です。日系他社の場合、貸主が仲介料を負担する高級賃貸物件を仲介すると、多額の収入(貸主から年間家賃の8.33%、お客様から12%-15%)を得るため、複数候補があればそういった物件に顧客を誘導するバイアスがかかります。借り手がつかなくて困っている家主にお客様をお連れするバイアスもあります。

私たちなら、仲介料が1か月分かかっても家賃が低めの物件をお探ししたいというご希望や、仲介料が15%になっても構わないので高級なコンドミニアム(仲介の難易度が上がります)を、というご希望も承ります。


違い 4.継続的専属サービス
Dual Agent(他社)
企業・政府の駐在員にはほぼ専属で最後まで対応、その他の方には問合わせに応じた対応で途中放棄もあり
Tenant’s Agent(当チーム)
弊社だけをお使い頂く代わりに、責任を持って最善の住宅にお住まいになれるサービスを提供

➡ 私たちはお客様の区別なく、最後まで責任を持って物件探しをお手伝いします。チームとしてのバックアップ体制があり、個人の都合による影響を極力排除しつつしつつ、チームの知識を総合してご対応しています。

弊社のお客様には、日系不動産会社から十分なサービスを受けられなかったことをきっかけにおいでになる方がいらっしゃいます。例えば、NYCに在住ながら主婦だったため「クレジットヒストリーがない」と初めから相手にしてもらえなかった方、知識あるエージェントが対応してくれず条件に合う物件を(弊社なら幾つかお探しできたにもかかわらず)1つしか提示してもらえなかった方、休暇に入った担当者の引継ぎの失敗により申込み済みの物件に入居できなくなったがその不動産会社から救済措置を受けられなかった方、などです。


違い 5.マーケットに出る前の空室情報をご提供
Dual Agent(他社)
駐在員以外のお客様は複数不動産会社に問い合わせる一方、不動産会社は普段取り扱うエリアや物件が限られていることもあり、借り手の立場に立った代替案を提示できない
Tenant’s Agent(当チーム)
不動産会社用データベースや一般向け不動産情報サイトに出る前の空室情報を独自に取得し、優先的にご提供。他の申込者との競争なくお申し込みになれる

➡ 当チームと賃貸住宅仲介の専属契約をして頂いたお客様に、弊社がマーケットに出る前の空室情報をご提供し、その物件にお申込み頂くケースが全仲介数の数割を占めています。

お客様の状況と条件を予め詳しく伺い、リーシングオフィスに確実なお客様として伝えることができるので、リーシングオフィスはお客様のご希望に合う空室予定情報を積極的に事前開示してくれます。私たちが良く知っていて信頼できる家主側エージェントだけでなく、初めて仕事をする様々な人種の様々な事情を持った米人エージェントとも、英語で十分にお客様の事情を説明したり、条件の詳細を電話でもメールでも即座に確認できるコミュニケーション能力が必要です。


違い 6.企業・政府の経費削減を強力に支援
Dual Agent(他社)
該当なし(自社の利益の最大化が主眼、そのために顧客企業の総務担当者への接待が常態化)
Tenant’s Agent(当チーム)
NY不動産市場の情報や他社の動向を明らかにしつつ、合理的に駐在経費を削減する方法をコンサルティング

➡ ご駐在の方だけでなく、その雇用主も弊社のお客様です。どうすれば日本企業・政府職員の方に負担をかけずに、合理的に経費を削減できるかをアドバイス致します。必ずしも当チームが住宅を仲介させて頂く必要はなく、公平な第三者としてのコンサルタントとしてご協力します。


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