ニューヨーク不動産賃貸 Q's & A's
2025年7月15日 最終更新
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物件探しの計画を立てる
Q ニューヨークでの駐在・留学が決まりました。物件探しはいつから始めたら良いですか。
A
エリア選びや物件の大まかな検討は入居予定日の1-2か月前からご相談ください。当チームのほとんどのお客様は渡米前に遠隔でご内覧・賃貸契約されます。ご希望の条件や優先順位を詳しく伺ってから、複数のエリアと物件を提案します。ニューヨークシティは面積が小さいものの、エリアによって雰囲気、利便性、物件の種類、家賃相場等、かなりばらつきがあります。
ニューヨークには、数か月先の空室情報を開示する賃貸物件と、空室になる直前・直後に入居者募集する賃貸物件があります。また、賃貸物件の空室が非常に少なく、条件の良い物件にはすぐに申し込みが入ってしまいます。市場動向を勘案しつつ、お客様のご希望を最大限満たせるよう、対象物件を絞り込み、お申し込みや審査対応をサポートします。お部屋探しはタイミングとスピードが重要です。
現地でご内覧されてからお決めになりたい方も早めにご相談ください。渡米後すぐにご内覧頂けるようにスケジュールを組みます。良い物件が見つかり次第、お申し込み頂くために、審査書類を事前にご準備頂きます。
渡米後暫くの間、サービスアパートに一か月滞在しながら、時間をかけてゆっくりご内覧になることは現実的ではありません。家具付き短期アパートは割高でも品質がひまひとつですし、ニューヨーク州の法律により、最低30日間のご滞在が必要です。加えて、時間をかければご希望に合う物件が見つかるとは限りません。
ニューヨークには、数か月先の空室情報を開示する賃貸物件と、空室になる直前・直後に入居者募集する賃貸物件があります。また、賃貸物件の空室が非常に少なく、条件の良い物件にはすぐに申し込みが入ってしまいます。市場動向を勘案しつつ、お客様のご希望を最大限満たせるよう、対象物件を絞り込み、お申し込みや審査対応をサポートします。お部屋探しはタイミングとスピードが重要です。
現地でご内覧されてからお決めになりたい方も早めにご相談ください。渡米後すぐにご内覧頂けるようにスケジュールを組みます。良い物件が見つかり次第、お申し込み頂くために、審査書類を事前にご準備頂きます。
渡米後暫くの間、サービスアパートに一か月滞在しながら、時間をかけてゆっくりご内覧になることは現実的ではありません。家具付き短期アパートは割高でも品質がひまひとつですし、ニューヨーク州の法律により、最低30日間のご滞在が必要です。加えて、時間をかければご希望に合う物件が見つかるとは限りません。
Q 申込みから契約までにどのくらいかかりますか。
A
賃貸専用物件の場合は1週間程度です。現地で内見される場合は、事前に絞り込み、渡米直後の1-2日間でご案内します。お申込みになりたい物件が決まりましたら、書類を揃えてお申し込み頂くと、審査に要するのは1-2日です。家賃保証会社の利用が必要な場合はさらに2-3日必要です。お申込みが承認されると、24-48時間以内に契約にサインする必要があり、それが終ると入居可能となります。なお、週末は物件を見る予約を入れにくく、ご覧になっても他の申込者との競争が熾烈ですので、平日にお時間を作って頂くようお願いしています。
個人投資家所有のコンドミニアムやコープを借りる場合は、管理組合の承認が必要なため長くかかります。コンドミニアムでは1-2週間、コープは2-4週間程度かかることもあります。
個人投資家所有のコンドミニアムやコープを借りる場合は、管理組合の承認が必要なため長くかかります。コンドミニアムでは1-2週間、コープは2-4週間程度かかることもあります。
Q 渡米後はどこに滞在すべきですか。空港到着後、即入居出来ますか。
A
ニューヨークにいらっしゃってから賃貸専用住宅をお探しになる場合、その間の約1-2週間をホテルに滞在するのが合理的です。他社は「入居まで1か月かかる」として短期サービスアパートへの入居を勧めますが、賃貸専用物件での入居者審査は1-2日以内に終わり、契約と初回の支払いが済み次第、入居できます。ニューヨークは空室率が非常に低いため、内覧可能な物件に数日程度で借り手がつくことも多く、したがって1週間以上かけて探しても、はじめの方に見た物件には順次借り手がつき、同時に比較できる選択肢は増えません。
入居まで1か月もかかり得るのは殆どが コープ物件（数十年前から戦前に建てられた、共同所有形態をとるニューヨーク特有の住宅で、推薦状を要したりボードメンバーが審査を行うもの）であり、日本からお越しの方にはもともと不向きです。
コンドミニアムの場合は、コープよりは審査に時間がかかりませんが、通常1-2週間程度、繁忙期には3週間かかることがあります。もし賃貸専用住宅にご関心がなく、高級コンドミニアムだけをお探しになるのでしたら、一か月間短期アパートで仮住まいされるのは合理的です。
但し、パンデミック後の繁忙期は空室が少なく、入居可能日の1-2か月以上前から空室を広告する物件が増えています。『賃貸契約をニューヨークに行く前に済ませるべきか、現地で物件を見て契約するか』をご一読下さい。 🌱 🌱 🌱 賃貸専用住宅をお探しの場合、サービスアパートに入居されますと契約期間の大部分が無駄になる恐れがあります。理由は次の通りです。
仮住まいで無駄に30日ゆっくりお過ごしにならず、早く普通の生活を立ち上げる方が時間も費用も無駄にならず、ソーシャルセキュリティーカードなどの受け取り住所も変更しなくて良いという点で、お勧めです。
日系不動産会社が勧めるサービスアパートの実態や、サービスアパートが積極的にマーケティングされる理由、消費者にとっての各種不利益について、こちらの コラム で詳しく解説しています。
入居まで1か月もかかり得るのは殆どが コープ物件（数十年前から戦前に建てられた、共同所有形態をとるニューヨーク特有の住宅で、推薦状を要したりボードメンバーが審査を行うもの）であり、日本からお越しの方にはもともと不向きです。
コンドミニアムの場合は、コープよりは審査に時間がかかりませんが、通常1-2週間程度、繁忙期には3週間かかることがあります。もし賃貸専用住宅にご関心がなく、高級コンドミニアムだけをお探しになるのでしたら、一か月間短期アパートで仮住まいされるのは合理的です。
但し、パンデミック後の繁忙期は空室が少なく、入居可能日の1-2か月以上前から空室を広告する物件が増えています。『賃貸契約をニューヨークに行く前に済ませるべきか、現地で物件を見て契約するか』をご一読下さい。 🌱 🌱 🌱 賃貸専用住宅をお探しの場合、サービスアパートに入居されますと契約期間の大部分が無駄になる恐れがあります。理由は次の通りです。
- ニューヨーク州では 30日未満の賃貸契約が違法である一方、賃貸物件は市場に出て 1日から数日で借り手がつくことが普通で、30日も仮住まいするのは長すぎます
- 30日の間に何日内見しても、内見した物件は早期に借り手がつくため、決定を遅らせるたびに物件選びが振出しに戻ります
- ニューヨークの大部分の物件において長期賃貸契約は1年か2年単位であるため、始めに1か月短期アパートにお住まいになると、帰任時に丸ごと1か月無駄になる方が多数です
仮住まいで無駄に30日ゆっくりお過ごしにならず、早く普通の生活を立ち上げる方が時間も費用も無駄にならず、ソーシャルセキュリティーカードなどの受け取り住所も変更しなくて良いという点で、お勧めです。
日系不動産会社が勧めるサービスアパートの実態や、サービスアパートが積極的にマーケティングされる理由、消費者にとっての各種不利益について、こちらの コラム で詳しく解説しています。
Q 家族と共に渡米して物件探しをすべきですか。それとも単身で渡米し、物件が決まってから家族に来てもらう方が良いですか。
A
前述の通り、賃貸専用物件の審査には数日しかかかりませんので、ご家族揃ってニューヨークにいらっしゃり、御一緒に物件を内覧され周辺環境をご確認されることをお勧めします。Q 6か月間滞在します。どんなアパートが借りられますか。
A
ニューヨークの賃貸契約期間は1年か2年が標準ですが、僅かに1年未満の契約が可能な物件が、主に3種類あります。1つ目は、通常の賃貸専用物件のうち、1年未満の契約を許容する物件です。最低契約期間には2か月以上、3か月以上、6か月以上などの違いがあります。
2つ目は、コンドミニアム、つまり個人所有の投資物件のうち、短期契約を許容するものです。家具を備えたものが比較的多く存在します。賃貸専用物件と違い、審査や支払い面で家主の裁量による柔軟性があったり（例えば光熱費を家賃に含めてもらえる）、同等品質の賃貸専用物件より家賃が低めです。その代わり、コンドミニアムの管理組合による承認に1-2週間程度、繁忙期には３週間程度かかることが普通で、管理組合に支払う申込み費用もかかりますので、期間が短いほど総費用が割高になります。
3つ目は、1か月以上の短期賃貸需要をターゲットにした家具付き賃貸物件で、「コーポレートハウジング」「サービスアパートメント」とも呼ばれます。これは運営者が賃貸専用物件やコンドミニアムを借り上げて、家具やリネン類を入れたものです。一部の日系不動産会社も宣伝していますが、品質が今一つで、価格に釣り合わないものが大半です。それなりの品質のものはかなり高額です。
品質が同程度のもの同士で比較すると、3つ目のサービスアパートメントが最も高額です。一方で、サービスアパートメントは入居のハードルが一番低く、デポジットが不要または $500 程度で、入居審査が殆どないという特徴があります。1つ目の賃貸物件でも、入居審査が非常に緩やかな大手賃貸会社が存在します。
Q 1年未満の契約ができる物件は、なぜ家賃がとても高いのですか。
A
退去者が出るたびに、次の入居者が見つかるまで空室期間が生じますし、入居者募集のマーケティング費用（不動産情報サイトに情報を出すのも有料です）、クリーニング費用、事務の人件費がかかります。インターネットやテレビを年間契約していることも多くあります。そのため、短い期間の契約で人が入れ替わる頻度が高いほど、家主は家賃を高く設定する必要があります。
加えて、繁忙期と閑散期の違いがあります。学校が始まる9月の後半から暖かくなり始める4月までの不動産市場は閑散期で、賃貸住宅をお探しの方が大きく減少します。この時期に空室が出ると、次の入居者を見つけることは容易ではありません。そのため、賃貸契約が閑散期に終わる場合は、その空室リスクが転嫁されて高くなります。また、短期賃貸では家具付き住宅の需要が高いので、家具を入れてさらに家賃が上がります。
需給バランスの影響も無視できません。多くの家主は空室リスクや借り手を探す手間を嫌うので、1年未満の賃貸に応じることが少数です。需要に対して数が少ないゆえに、上でご説明した逸失利益や経費以上に、短期住宅の家賃が上昇します。また、需要が特に高い夏季は家賃が上がります。
1年契約する賃貸物件は、1年契約するからこそ空室リスクをあまり上乗せする必要がなく、しかも条件の上で多数競合する家主がいるため、市場原理によって家賃が低めに抑えられています。
加えて、繁忙期と閑散期の違いがあります。学校が始まる9月の後半から暖かくなり始める4月までの不動産市場は閑散期で、賃貸住宅をお探しの方が大きく減少します。この時期に空室が出ると、次の入居者を見つけることは容易ではありません。そのため、賃貸契約が閑散期に終わる場合は、その空室リスクが転嫁されて高くなります。また、短期賃貸では家具付き住宅の需要が高いので、家具を入れてさらに家賃が上がります。
需給バランスの影響も無視できません。多くの家主は空室リスクや借り手を探す手間を嫌うので、1年未満の賃貸に応じることが少数です。需要に対して数が少ないゆえに、上でご説明した逸失利益や経費以上に、短期住宅の家賃が上昇します。また、需要が特に高い夏季は家賃が上がります。
1年契約する賃貸物件は、1年契約するからこそ空室リスクをあまり上乗せする必要がなく、しかも条件の上で多数競合する家主がいるため、市場原理によって家賃が低めに抑えられています。
Q 1年間の賃貸契約がもうすぐ終了しますが、あと3か月ニューヨークに滞在しなくてはなりません。家賃が高いサービスアパートしか選択肢がないのですか。
A
短期賃貸の選択肢は、家具付きの「サービスアパート」以外にもありますが、その殆どはサービスアパートほどではなくても年間契約する物件より家賃がずっと高いものです。当初から「1年数か月」「2年数か月」の予定でニューヨークに来られた場合、始めの物件を契約をされた時から2, 3年目の解約条件を確認したり、「1年数か月」の契約をするよう、お使いになった不動産会社からアドバイスがあるべきでした。
詳しくはコラム《 帰国時期を予め見越した賃貸契約期間と解約交渉 》をご一読下さい。
Q インターネットで探せる不動産情報と、不動産会社が持つ情報はどれくらい違いますか。
A
いくらかの違いがあります。ニューヨークの不動産会社は、Residential Listing Service (RLS) というシステムでニューヨークシティの不動産情報を共有していますが、その RLS には、インターネットの不動産情報サービスの Zillow Group より 20ー30% 多くの売却物件情報が登録されています。賃貸物件の場合は、売却物件より RLS と Zillow との差が小さいと言われていますが、最近 Zillow Group が広告出稿料を断続的に大幅値上げしたため、Zillow Group に広告を出す家主や不動産会社が減少しました。また2025年より、Zillow Groupは、一般向けに情報を送れて出すブローカーからの広告を禁じました。
当チームは不動産会社向けのデータベースを複数使い分けています。
そもそも、一般向け情報サイトに物件が掲載されていても、お客様がご希望に合った物件を大きな漏れなくご自分で検索することはほぼ不可能です。
第一に、日本の一部の不動産情報サイトのように、細かな情報がデータベースに正しく記載されていません。カタログから選ぶように、条件をチェックしたら希望のものが出てくる、というわけにはいきません。
第二に、物件毎に異なる審査基準があり、お客様それぞれの状況でお申し込みが可能、あるいはお申し込みに適した物件かどうかを、一般の方が網羅的に知ることが不可能です。それは不動産を熟知した者の仕事であり、それでもなお、お申し込み基準などは時期によって変わるため、私たちはご依頼に応じてそれぞれの物件について確認してからお客様にご紹介しています。
第三に、オンラインの広告には詐欺的な広告があり、ある分野ごとに値段が低いものほど、詐欺的広告に遭遇する機会が増えます。一般消費者の方がそれを詐欺だと見抜くことは困難です。
Q ということは、どの不動産会社に依頼しても、紹介される物件はほぼ同じですか。違いがあるとすれば何ですか。
A
同じデータベースを使っていれば、要望を詳しく伝えるほど、紹介可能な物件はほぼ同じものに収束します。どの不動産会社にも家主から独占的に貸出を委任された「専属物件」が一定数ありますが、その専属物件も多くがデータベースで共有されています。実際、私たちは日系不動産会社がマーケットに出している専属物件を目にしますし、逆に弊社の専属物件を日系不動産会社がお借りになる場合もあります。共有されない「オフ・ザ・マーケット」の物件は、家主が借り手を限定して探す意図があってそうなっており、相当な高級物件などかなり少数な例です。それよりも大きな違いは、（１）不動産会社の得意分野、（２）不動産エージェントが常に物件を研究し賃貸条件の変更（例：手数料無料や１か月家賃無料という特典の変更、１年未満の賃貸を開始した、など）やデータベースで検索できない内容を把握しているか、（３）不動産エージェントのスクリーニングのセンス、（４）不動産会社が借り手のためより家主のために働いているかどうか、によって生じると考えられます。
（１）と（２）の例として、大手企業の駐在員を主に顧客とする日系ブローカーでは、日頃ルーチーン的に同じ物件を順に紹介しているためか、1年未満や1年半の賃貸が可能な物件など特殊な要望に対応できず、お客様が弊社にいらっしゃることがあります。中には「駐在員でない現地採用・転籍の日本人からの依頼を受け付けない」と言われたお客様から弊社にご依頼頂いた差別的な事例もあります。
（２）の他の例では、あるお客様から朝食付きの物件探しを依頼され、複数物件をご提示したことがあります。朝食の有無はデータベースに記述があるものの検索することができませんので、エージェントの知識次第になります。
（２）のもう一つの例としては、家主がデータベースにきちんと物件の特徴を入力していないせいで検索結果に出てこない物件を、エージェントが把握しているかどうかがあります。
（３）の例では、家主側の不動産会社によってはいつも古い情報を出していたり、何かと問題がある先もありますので、弊社は実際に貸出可能と確認できなければそれらを除外しています。
（４）の例では、他社には家主から委託された専属物件にお客様を入れたいがために、それより状態が良い物件をなかなかご紹介しない場合があります。（借り手がつきにくい半地下の専属物件ばかり見せられる、など。）
トップページからリンクされた《取扱件数は他社と同じ》でも詳しくご説明しています。
Q 家具付きの物件は見つけやすいですか。
A
家具付きの物件は限られており、家賃はかなり割高です。また、１年以上の契約をする物件と１年未満の契約をする物件では、市場に存在する家具付き物件と家具なしの物件の割合が大きく異なります。そのため、家具の有無にこだわらず、市場に（家具の有無以外の）ご希望条件に合った物件が多いか少ないかでお考えになるべきです。ご自身の家具の持ち込みにこだわらないことを強くお勧めします。１年以上の長期契約する物件をお探しの方へ： 家具がついたものは少数で、殆どが個人の投資物件（コンドミニアムなど）です。家具がない通常の物件にお住まいになる場合、日本など米国外から家具を持ち込まず、ニューヨークでお買い求めになるか、専門の会社からレンタルされることをお勧めします。弊社がご紹介する会社での家具一式のレンタル費用合計は、保険と税金込みで月 $300 前後からとなります。
短期物件をお探しの方へ： 短期賃貸可能物件には家具が備わった物件が多く、１か月以上契約可の「サービスアパート」「コーポレートハウジング」もこれに該当します。少数ながら、家具がなくても数か月以上一年未満の契約が可能な大手賃貸会社の物件が存在します。
Q 勤務先が仲介手数料を負担します。それでも Oxford 大江・早川チームに仲介を依頼するメリットがありますか。
A
ご勤務先が仲介手数料を負担するものの、家賃の全額または一部が自己負担となる方には、大きなメリットがあります。まず、賃貸会社と私たちが交渉し、「仲介料家主負担」の特典を「家賃１か月分無料」に振り替えられる場合があります。それによりお客様の家賃の自己負担額を小さくできます。私たちは、日本企業や政府機関に今のニューヨーク不動産市場の常識をお伝えし、雇用主がご駐在の方の住宅の仲介料を払わずに済む物件については本来仲介料を頂きませんが、いかなる場合でもその雇用主が仲介料を負担される場合、代わりにそのお客様（被雇用者）個人の経済的条件が最良になるように仲介します。私たちは元々、お客様か家主のどちらか一方からしか仲介料を頂きませんので、どちらの方法にも経済的なインセンティブはありません。雇用主かお客様（被雇用者）のどちらが特典をお受け取りになるかの違いです。
上記のような振替が不要な場合においても、仲介手数料が不要になることで、お客様はご勤務先から同額をリインバースされるまでの間の一時負担が不要になり、資金繰りに余裕ができます。
直接的な経済的メリットは以上の通りですが、それ以外にお客様のご満足度を左右するメリットとして、弊社が Tenant's Agent として、利益相反がない、借り手のお客様だけの代理人 として機能することが挙げられます。それは日系他社にはない最大の特徴です。
手続き
Q 入居者審査の基準（申込み要件）は何ですか。
A
ニューヨークシティの殆どの賃貸住宅では、お申込者に家賃（月額）の 40 倍以上の年収が必要とされます。（例： 家賃が $3,000 の場合、$3,000 x 40 = $120,000 です。） 家賃の 45 倍以上とする物件もあります。比較的少数ながら、家賃の 36 倍以上とする賃貸会社が存在します。また、明確な年収要件がなく、収入がなくても審査が通りやすい高級賃貸物件も少数あります。所得税が日米で免除される職種の方は、免除分を考慮してもらえる場合があります。
殆どの場合、米国内で得られる収入のみが考慮されますが、米国外での収入を考慮してもらえる場合も稀にあります。（特に、ご勤務先がニューヨークの現地法人だが一部の給与が日本の口座に振り込まれる場合。）
年収がその物件の基準に満たない場合に、銀行預金（または流動資産）の残高で代替できることは賃貸専用物件においてはかなり稀です。例外的に、コンドミニアムの個人家主であれば、米国内の十分な預金（最低でも家賃１年分と生活費）で認めてもらえる可能性はあります。
なお、物件ごとの審査基準は、どの不動産会社を仲介にお使いになっても変わりません。一部の不動産会社は、「貸主との信頼関係があるので審査が簡単」と宣伝しますが、賃貸アパートにおいて、審査の基準が仲介する不動産会社によって変わることはあり得ません。あるとすれば、基準が緩い一部の個人家主の物件です。弊社は日本人以外の個人家主やブローカーとも交渉します。
以上の審査基準を満たさない場合は、ニューヨーク近郊にお住まいの方に保証人になってもらうか、家賃保証会社（第三者保証機関、賃貸保証会社とも）をお使いになることになります。保証会社を使う場合の要件については、コラム 《 米国の家賃保証（第三者保証）を正しく理解する 》 をご覧下さい。
Q 収入を証明するために用意する書類は何ですか。
A
会社員や公務員など被雇用者の場合、英文の雇用証明書（Employment Verification Letter）を発行してもらい、その中に米ドルでの金額を記載します。年収には、赴任に関わる手当等、全ての手当を含めることが出来ますが、支払いが約束されていないパフォーマンス次第のボーナスは通常除きます。雇用証明書に記載すべき内容や手当の記載方法は、お申込み者それぞれの事情によって対応方法が考えられますので、当チームにご相談下さい。
物件により、給与明細など追加の書類を求められることがあります。既に米国に居住し給与を受け取っている方については、雇用者が発行する W-2 が必要な場合があります。
経営者、個人事業主（Self-Employed）、契約社員（フリーランス）の場合、過去1-2年分の米国での確定申告（Tax Return）の書類を提出します。それに加えて CPA が署名したレターが必要なことがあるなど、会社員と比べて審査が厳しい傾向があります。
フリーランスの契約書は、原則として、収入の証明と見做されません。米国の企業から受け取る Form 1099 も同様で、通常は収入の証明になりません。審査の対象となるのは、Tax Return によって米国政府に申告した年収（AGI）です。証明できない収入を自己申告される方が非常に多いため、この点を敢えて記載します。
一つ上のQ&Aでご説明したように、ご収入が審査基準に満たなくても申し込む方法がありますが、それでも収入を証明する書類自体は通常必要です。
Q 「クレジットヒストリー」「クレジットスコア」とは何ですか。米国で発行されたクレジットカードを持っていない私にはクレジットヒストリーがありませんか。
A
ログインして読むQ クレジットヒストリーがないと申し込めない物件が多いと聞きました。本当ですか。
驚くほど多数のお客様が、上のご質問のような間違ったお考えをお持ちですが、渡米されたばかりでクレジットヒストリーがない方でも、米国での収入（入居後に就職が決まっている方はオファーされた給与）が審査基準に達していれば、問題ない物件はそれなりにあります。（ただし、パンデミック以降は、クレジットヒストリーがないと家賃保証への申込みを条件とされることが相当増えています。）顕著な延滞など、問題と見做される記録がないことがより重要です。物件によっては、収入以外に信用を補強するため、一定の残高の預貯金の証明や、家賃保証会社の利用を求められる場合があります。
大手の賃貸会社は、クレジットヒストリーがないことだけを理由にお申込みを断ることはまずなく、なるべく条件を整えてお客様を審査に通そうとします。中小の賃貸会社や、個人投資家が家主の場合には、クレジットヒストリーがなく保証人（実際の人）がいないだけで断わられる場合はあります。
大手の賃貸会社は、クレジットヒストリーがないことだけを理由にお申込みを断ることはまずなく、なるべく条件を整えてお客様を審査に通そうとします。中小の賃貸会社や、個人投資家が家主の場合には、クレジットヒストリーがなく保証人（実際の人）がいないだけで断わられる場合はあります。
Q 日本企業（または政府）から派遣された駐在員ということを考慮してもらい、申込み書類の一部が出せなくても審査を通してもらえますか。
A
駐在員であることや、初めて米国に来られることが、提出書類の面で考慮されることは殆どありません。個人や雇用主の何らかの事情により提出できない重要な情報があれば、代わりの情報を求められたり、家賃保証会社の利用を求められたり、却下されます。従来の法律の下では、家賃の全額前払いをすれば収入証明や税務申告証明などは不要となる物件が多数でしたが、2019年7月から家賃の前払いが禁止されました。（※これは借り手保護を意図した法律ですが、借り手による申し出によっても認められません。）
勿論、物件により必要書類が若干違い、何かが提出できないの時の代替方法や許容範囲も異なります。前述の法律の大幅な改正により、賃貸会社の対応も従来と変わっています。何かの書類を提出しなくても大丈夫だろうと勝手に想像せず、できる限りの準備や、入手できない理由の説明をお願いします。また、日本企業の中には、英文雇用証明などの発行が非常に遅く住宅のお申込みに差し障るところもありますので、早めのご準備をお願いします。
Q セキュリティデポジット（敷金）はいくらですか。
A
家賃１か月分です。以前は、海外からのお客様（クレジットヒストリーをお持ちでないお客様）に家賃３か月分を求める物件もありましたが、2019年7月から、NY州で家賃１か月分を上回るセキュリティデポジットを禁止する法律が施行されました。(正確には、セキュリティデポジットだけでなく2か月目以降の家賃の前払いも含め、あらゆる事前の支払いが家賃１か月分までとされました。)Q セキュリティデポジット（敷金）の返金状況を教えてください。
A
大多数の賃貸物件会社は、問題がなければ全額を返金します。（そうでない大手賃貸会社も一部存在します。）入居者が変わるたびに壁を再塗装することが多いので、多少の汚れがあっても、セキュリティデポジットが減額されることはあまりありません。また、通常使用による経年劣化を理由にした減額は法律により認められていません。返金までの日数は、新しい法律により、退去後14日以内と定められました。（従来は１、２か月程度かかりました。）
Q 家賃、敷金、仲介手数料の支払い方法を教えてください。
A
契約時に必要となる、初月の家賃とセキュリティデポジット（敷金）の支払方法は、物件によりかなり異なります。最近は、少なくともクレジットカードでなら払える物件が多数になりました（但し3-4%のカード手数料が上乗せされます）。しかし、そうでない物件もありますし、送金による支払ができない物件が今も多く存在します。どの物件でもほぼ確実に認められる支払い方法は、米国の銀行口座からの自動引き落としと、米国の銀行が発行するチェック (Certified Check) による支払いです。お客様自身でこれらを行う場合、米国の銀行口座を開設してからでなければできませんし、送金元の日本の銀行として、事務手続きに日数がかからない銀行をご利用になっていることが前提です。一部の方に人気のある SMBC信託銀行 （プレスティア銀行） は、事務手続きに時間がかかり過ぎて取引に支障を来たしますので、なるべく避けて頂きたいです。SMBC信託銀行であっても、Wise経由の送金であればSMBC信託銀行での事務手続きを回避することはできます。何かの事情でやむを得ない場合は、弊社のエスクロー口座にクレジットカードか銀行送金でお支払い頂き、弊社が物件にチェックを届けることも可能です（それも相手方物件が必要な税務書類を弊社に出せることが条件です）。弊社への仲介料は、通常は銀行送金にてお支払い頂きます。チェックやクレジットカードによるお支払いも可能ですあ、上記の理由により、銀行送金が最も簡便で、速さと低料金を併せ持った方法です。
Q 家賃や敷金の支払い相手は誰ですか。
A
賃貸専用住宅の場合は賃貸会社に支払い、コンドミニアムの場合は個人家主に支払います。つまり、賃貸契約の相手と同一であり、弊社などの不動産仲介会社ではありません。
コンドミニアムへの申込手数料や管理に関連した諸手数料は、管理会社に支払います。
Q 初期費用（最初の家賃、敷金、仲介手数料）の支払いはいつまでに必要ですか。
A
家賃1か月分と敷金は、賃貸契約書にサインしてすぐ、具体的には24時間または48時間以内にお支払い頂く必要があります。入居日が契約締結日より先であっても、この点は同じです。家主の銀行口座に直接送金する場合は、出金の記録を提示できれば着金まで待ってもらうことができます。それ以外の理由で期限内のお支払いができない場合、お申込みになった物件はマーケットに戻され、家主は別の借り手の募集を始めます。（ブローカーデータベースには "Back on Market" と記載されます。）
日本からおいでのお客様の中には、事前にこうお伝えしてもその重要性をご理解頂いておらず、こちらでは許容されない時間軸を想定されていることがあります。仮にご勤務先が初期費用をご負担になるとしても、ご勤務先からの振り込みが期限内になされない場合は、ご自身の口座に確保した資金から支払えるようご準備下さい。
仲介手数料についても、賃貸契約書へのサインが終れば速やかにお支払い頂きます。
Q 家主に払う初期費用を御社が立替えてくれますか
A
一部の大手企業社員に対してのみ立替えを行う日系不動産仲介会社があることは承知しています（注：一部の仲介会社は利子あるいは手数料を取ります）。しかし、立替は貸し借りであり、本来は貸金業の免許とリスク管理が必要になるため、どの米系不動産会社も立替えは行いません。また、賃貸契約の借主でも貸主でない不動産仲介会社にとって、家賃や敷金は支払いの当事者ではない資金であるため、無用に介在することはお客様と仲介会社のどちらにとっても問題が起きる要因となります。実際に、不動産会社に立替えてもらった資金を何か月も返済しない大手企業駐在員の話を聞いたことがありますし、逆に、駐在員が賃貸契約を満了した後に、ニューヨークのある不動産会社の社長が「（敷金分の）チェックを郵送した」と虚偽を述べて返却しない有名な事例があります （注：銀行が発行したチェックは宛名の本人しか現金化できず、チェック紛失の疑いがあればそれを無効にして再発行できますので、「ずっと前に郵送した」では済まされません）。
また、大手家主のいくつもが、ご契約者本人以外からの支払いを許容していませんので、立替えが前提ですと契約できません。
ニューヨークにご到着になった日に米国の銀行で口座を開設し、日本から送金して下さい。オンライン送金手続きが例外的に遅いある銀行を除いて、通常は一晩で着金します。近年では初期費用の支払いにクレジットカードを利用できる物件が増えました。
赴任者の資金繰りがもし厳しいのであれば、それを手当すべきなのは雇用者です。雇用者は、従業員に実費を後払いするのでなく、支払いが必要な時に即時支給したり、赴任前に一定額を従業員に前払いして後で清算する、といった対応が取れるはずです。
Q 契約更新時に手数料はかかりますか。
A
かかりません。手続きも、貸主が送付してくる契約書中、希望する契約期間（１年または２年）を選んで署名するだけで、不動産会社は当事者としては介在しません。企業派遣の方などで中途解約条件を毎年設定される場合は、契約別紙をこの時に入れる必要がありますので、事前に雇用主による確認を受けてください。法人に対しては、賃貸契約更新に関わる 助言・コンサルティングサービス をご提供します。
例外的に、サブリースしたコンドミニアムでは、管理会社に数百ドルの事務手数料を支払う必要があります。
契約期間終了を迎えようとする私たちのお客様からは、問い合せや相談をよくお寄せ頂いており、私たちは無料でご質問にお答えしたり、更新手続きに関する貸主との英語でのやり取りをお助けしています。他社には、契約更新にあたって高額の更新料や家賃交渉料を取るところがあります。
Q 賃貸契約を中途解約できますか。
A
ログインして読むQ 領収書や請求書を発行してもらえますか。
A
2024年の法改正により、テナントが家賃を現金またはマネーオーダー（日本にはないものですが扱いはほぼ現金相当）で支払った場合に限り、貸主は領収書を発行することが義務付けられました。その他の支払い方法の場合は、テナントが特に要求した場合に限り、貸主は領収書を発行する必要があります。このように区別された理由は、現金とマネーオーダー以外の支払方法であれば、クレジットカードアカウントや銀行口座に支払の記録が残るからだと考えられます。法改正前は領収書は発行されず、またそれを要望するお客様も滅多にいませんでした。それは上記のように、クレジットカードやチェックや口座引き落としによる支払いの場合、必ず記録が残るからでもあったでしょうし、貸主によっては「契約や請求の通り支払いがなければここに住めていないのだから、領収書を出す意味がない」と答えるところもありました。こういった慣習から、現在も領収書を求める借主は数少ないと考えられますので、領収書の発行を求めても対応はあまり良くないことが想定されます。請求書については、法律による規制がありません。賃貸契約時の初回の支払いについての請求書は発行されません。賃貸契約時の支払は契約成立の条件であり、申込者が支払いの必要性を理解してるからです。2か月目以降の家賃の支払いについては、貸主から請求書が届く（もしくは支払いを行うポータルサイトで請求額が表示される）ことが普通です。ただし、請求書が来なくても、契約書通りに家賃を支払わなくてはなりません。請求書が来ないからと言って支払いを放置すると、延滞の警告を受ける恐れがあります。
エリア情報 ・ 治安
Q 駐在員に人気のエリアを教えて下さい。
A
ミッドタウンにオフィスがある場合、徒歩圏内をご希望されるお客様は一定数いらっしゃいます。日系不動産会社は特定のエリア・物件を昔から変わらず安易に勧めることが多く、限られた賃貸ビルにかなり多数のご駐在の方がお住まいです。そのような物件をご希望の場合を除き、弊社ではニューヨーカーに人気のエリア・物件を勧めることが多くなります。注意すべきことは、単に一定数の（少数であっても）日本人が住んでいるというだけで「人気のエリア」と宣伝する日本人不動産関係者が多いことです。人気だからそのエリアに人が住んでいるわけではありません。そういった不動産関係者は、むしろ多数の人が選ばないエリアを様々な美辞麗句で宣伝しがちです。人気はある程度、家賃に反映されています。
Q 小さな子供がいます。治安は大丈夫でしょうか。
A
不動産業に携わる者は、この地域は安全、危険という主観的な意見を述べることを禁じられています。客観的な情報として、ご希望地域について一般公開されているデータや、最近その地域で撮った写真をお送りすること等は可能です。地域別の人口構成、治安情報、犯罪情報等については、当サイトの「ライブラリー」に収めたリンクが参考になります。大前提として、生活している者の感覚では、マンハッタンの主要地域や、クイーンズのマンハッタン寄り、及びブルックリンのダウンタウン周辺において危険を意識することはそれほどありませんし、主要地域であれば大きな差は感じられません。公共交通機関も、数十年前なら危険と言われましたが、今はずいぶん安全になっています。また、NYCの治安は、米国の数十の主要都市の中で、かなり良い方だという統計があります。
ご予算を抑えるためには、コンシェルジュ（またはドアマン）が不在の賃貸ビルをお選びになっても、安全面での不安要素はあまり考えられません。それは大部分で利便性の問題です。下の Q&A 《 コンシェルジュ（またはドアマン）がいる物件の方が安全ですか 》もご覧下さい。
物件選び
Q 内覧の際に気をつけるべき点を教えて下さい。
A
街の雰囲気（駅までの人通り、お店が多いか、閑静な住宅街か、等）と物件そのものの特徴（広さ、明るさ、収納、キッチン、室内・建物内の設備等）の両方をご確認下さい。なお、日本人のお客様の傾向としては、賃貸ビルの新しさ重視で、周囲の住環境にはあまり注意を払われず、その結果、不動産会社に紹介されるままに同じ賃貸ビルに多数ご入居されているケースが多くあります。米国人は環境も重視し、建物だけが良くてもお選びにならないケースがあります。
Q 会社への近さと予算がなかなかマッチしません。
A
ニューヨークの肌感覚があまりないお客様の中には、通勤の近さを重視するあまりエリアをかなり限定して住まいをお探しになる方がいらっしゃいますが、マンハッタンは小さな都市圏です。東京と比較すると良くお分かりになると思うのですが、交通の便から言えば、マンハッタンの大部分に加え、ブルックリンやクイーンズの北部・西部が通勤圏内と言えます。また、徒歩通勤圏内をご希望の方もいらっしゃいますが、東京より家賃が高いニューヨークですので、ご予算によって物件の質に大幅な妥協を迫られたり、物件数が相当限定されることになります。勤務先との距離だけに拘らず、駅までの近さや、生活の利便性や快適さにも配慮し、柔軟にエリアをお考えになって下さい。Q 家賃を下げてもらう交渉をしてもらえますか。
A
初回契約時の値下げは実現可能性が相当低い上、交渉を試みることがお客様に不利に働く場合もありますので、お勧めできません。ログインして読む
Q コンシェルジュ（またはドアマン）がいる物件の方が安全ですか。
A
マンハッタンの主要エリアや、クイーンズやブルックリンのマンハッタン寄りなど、治安に大きな問題がないエリアでは、コンシェルジュがいなくても不安を感じる必要は実質的に殆どないと考えます。コンシェルジュがいるかどうかは、大部分で利便性の問題です。したがって、ご予算を抑えるためでしたら、コンシェルジュが不在の賃貸ビルは物件選びの選択肢になります。その場合、入り口に電子キーその他のオートロックシステムが備わった賃貸ビルが良いでしょう。コンシェルジュ（ドアマン）がいるビルは、利便性が高い代わりにその人件費が家賃に含まれていますし、ホリデーシーズンにはコンシェルジュを始めとする管理会社のスタッフにチップを渡す習慣もあります。
なお、一般に、「ドアマン」の実態はコンシェルジュ（受付）であることが大半です。コンシェルジュと別にドア付近で応対する本当の「ドアマン」を置く賃貸ビルはかなり少数です。
非常にプロフェッショナルなスタッフが揃った賃貸物件では、ドアマンが常に住人から来客までに目を配っていたり、コンシェルジュが別にいたり、配達された荷物は裏口から別のスタッフが受け取るので正面玄関が荷物の山にならないなど、サービスの水準が違います。
Q レンタルビル、コンドミニアム、コープの違いがわかりません。
A
レンタルビルは賃貸専用に作られた建物です。通常、法人が物件を所有し、自社で運営するか、専門不動産業者に運営を委託します。リーシングオフィスが賃貸業務を、マネジメントオフィスが管理・維持を担当します。申込み手数料は、大人お一人につき $20です（従来、$75 から $150 程度でしたが、2019年6月から、法律により $20 までに制限されました。）コンドミニアムとは日本で言う分譲マンションのことです。個人家主と賃貸契約を結ぶことになります。修理やメンテナンスの際も、個人家主もしくはその代理人に依頼します。管理組合に支払う初期費用が $1,500 から $2,000 程度必要なところが多いですが、$400 程度のところもあります。
コープは会社形態をとったニューヨーク特有の集合住宅です。入居者の審査やルールが厳しく、賃貸に向かないケースも多いのですが、手続きが複雑な分、家賃は低く設定されています。
Q 部屋のレイアウトの種類を解説して下さい。
A
アメリカの住宅は、原則的にベッドルームとバスルームの数で表わします。例えば、１ベッドルームは日本の 1LDK 相当で、リビングルーム・キッチン・ベッドルーム・バスルーム、それから場合によって玄関口のホワイエ（英：Foyer/フォイヤー）からなります。２ベッドルームは、ベッドルームが増えるだけでなく、バスルームも２つになる場合が大半です。明確には「２ベッド・２バス」「２ベッド・１バス」と区別します。「１.５バス」といって、トイレとお風呂が一緒のフルバスルームと、トイレだけのハーフバスルームからなる場合もあります。また、２ベッドルームで「ウィング・レイアウト」というのは、2つのベッドルームがリビングルームを挟んで配置されたものです。
「ベッドルーム」と呼ばれる部屋には必ず窓が付いています。窓がない部屋は、「ホームオフィス」や「デン」と称され、物件の広告では "~ with Home Office" "~ with Den" と記述されます。ニューヨークシティでは特に、１ベッドアパートにホームオフィスが付いたものを、ジュニア・フォー (Junior 4) と呼びます。普通の１ベッドより広さを求める方に需要がありますが、部屋の区切られ方とお客様の用途によっては、使いにくいホームオフィスになることもあります。
更にフレックス（Flex）という概念があり、ダイニングルームや広いリビングルームを壁で仕切ってベッドルームを設けることを指します（「ベッドルーム」なので窓が必須です）。"Flex 2" アパートは、１ベッドルームアパートの広いリビングルームをコンバートして、２ベッドルームアパートにしたものです。"Flex 3" は、２ベッドルームアパートを３ベッドにコンバートしたものです。個室の要否とユニットの床面積を総合してお選びください。フレックスについての更なる解説は、コラム 《 間取りの研究（３）》 をご覧下さい。
スタジオ (Studio) は、日本でいう「ワンルーム」のようなタイプですが、日本のように狭いわけではありません。日本の 1LDK の広さが 35-38平米（376-410平方フィート）だそうですが、ニューヨークのスタジオは 400-450平方フィート前後、どんなに狭くても 350平方フィート以上、広ければ 500平方フィートほどあります。
アルコーブ・スタジオ (Alcove Studio) は、ベッドルームまたはダイニングスペースとして使えるスペース（アルコーブ）が隣接したスタジオです。１ベッドとスタジオの中間の広さがあります。住宅全体のレイアウトがL字型になっているものが多数です。アルコーブとリビングの間に仕切りはありません。
デュプレックス (Duplex) は、上下２フロアが繋がって１戸となった住宅です。殆どの場合、螺旋階段で二つの階を行き来します。下の階が１階であれば、裏庭がついている物件もあります。下の階はベッドルームとしては数えられておらず、「レクリエーションルーム」などと表示されていますが、実際はリビングルームやベッドルームのようにご自由にお使いになれ、バスルームもあることが殆どです。例として 1 Bed の Duplex であれば、通常の 1 Bed アパートに加えてレクリエーションルームが付き、広さは 2 Bed アパート並みになります。
Q 部屋に電化製品はありますか。
A
多くの賃貸住宅には、キッチン電化製品が設置済みです。特に弊社が仲介する殆どの物件には、冷蔵庫、食器洗浄機、オーブン、電子レンジがあります。リビングルームとベッドルームの天井には、殆どの場合で照明器具が設置されていませんので、フロアランプ（典型的には、スタンド付きで天井方向を照らす間接照明器具）をご購入下さい。入り口、バスルーム、キッチンには照明器具があります。少数の高級物件には、リビングルームにもダウンライトが設置してあります。
室内洗濯機・乾燥機は、限られた物件にしか付いていません。２ベッドアパートなら10-20年以上前に出来た賃貸住宅にも設置されていることがありますが、１ベッドやスタジオの場合、僅かな築浅の賃貸物件にしか見つかりません。例外的に、古い住宅をリノベートする際に洗濯機を設置するケースがあります。室内洗濯機・乾燥機付きの１ベッドアパートがどの程度見つかるか、どの価格帯で見つかるかは、こちらのコラムで示したデータをご参考にご覧下さい。
Q ゴキブリが大の苦手です。ニューヨークのアパートで害虫が出ることはよくありますか。
A
物件毎にそういった問題が起こらないというお約束はできませんが、少なくとも、当チームが仲介したお客様から、害虫（ゴキブリ、アリ、ベッドバグ等）に関する苦情を受けたことは一度もありません。それは、当チームが仲介してきた物件の殆どが、空室情報ページに掲載しているような高級賃貸物件であり、たまにその価格帯から外れるご予算であっても、室内の品質や管理会社が信頼できるものだけをご紹介しているためです。きちんとした管理会社で、あまり古くない高品質物件であれば、そういった問題に遭遇する可能性は非常に小さいと考えます。万一害虫が発生した場合でも、賃貸ビルは即座に駆除業者に依頼するなどして対策を取り、その状態が続かないように早期にメンテナンスを図るはずです。とは言え、ニューヨーク市全体では害虫の問題がある住宅が多数存在しますので、注意が必要です。低価格で古く、管理会社が一流ではない、あるいは個人投資家が所有する低層住宅ではその可能性が高まります。当チームに来られたお客様の一部は、他社の仲介を受けた低品質の賃貸住宅で害虫が発生してお困りでした。具体例として、テューダーシティ（Tudor City）やタートルベイ(Turtle Bay)を含むミッドタウンイーストの古い物件複数で、ゴキブリに悩まされたり、ベッドバグ（南京虫）が出たと聞いています。（苦情を伝えると家主が謝りに来たが、弁済はなかったそうです。）アッパーウェストサイドにお住まいの方からアリの被害についてご相談を受けたこともあります。また、他社が市場価格より安く広告する家具付き短期賃貸住宅でも、一階に飲食店が入っているためか、入居後すぐにゴキブリが出て、今すぐにでも引っ越したいというご相談を受けました。
入退去