ニューヨーク不動産賃貸 Q's & A's

物件探しを開始し、計画を立てるために

Q  ニューヨークでの駐在・留学が決まりました。物件探しはいつから始めたら良いですか。 ニューヨークには観光でしか訪れたことがなく、あまり土地勘がありません。


A

  エリア選びや物件の大まかな検討は入居予定日の2ー3週間前にしていただき、物件の絞り込みと内覧は10日から1週間前に行うのが普通です。ニューヨークでは良い物件には数日で借り手がつきますので、殆どの家主は、空室になる直前、または空室になってから入居者を募集します。また、お申し込みが承認されると、数日から1週間以内に契約開始となり、どんなに先延ばしに出来る場合でも2週間先が限度です。従って、10日以上前に物件を選んでも意味がありません。また、良い物件は数日でなくなることから、内覧にかける日数は1ー2日が適切です。

僅かに、数か月先や数週間先に入居できる物件がマーケットに出ていますので、少ない物件候補の中からでも早めに決めることに意味がある方は、お申し込み頂けます。但し、そのユニットには入居者がいることが大半で、違うユニットしか見られない場合があります。

早くからマーケットに出ている物件の中には、品質・ロケーション・家賃が理想的でなかったり、入居者審査にかなり時間がかかったりと、早く借り手を見つけることが難しい物件の場合があり、お客様にお勧めできたり条件に合致する物件はさらに少数です。例えば、エレベーターがない物件が多数出ています。

ニューヨークシティは面積が小さいものの、エリア毎に特徴やばらつきがあります。お客様ご自身でインターネット検索されたり、弊社にご相談されたりしながら、候補地を絞られると良いと思います。弊社では毎週賃貸物件の空室・価格情報をアップデートしていますが、日系・米系他社のサイトや不動産情報サイトには、かなり古い情報や、「見せ球」的なありえない程低い家賃の物件(参照: "Bait and Switch" コラム 《 続・不動産会社を使う理由 》)が混じっていたりします。近年ネット上での詐欺も多発していますので、仲介業務はライセンスを持った不動産会社・エージェントにご依頼下さい。


Q  渡米後はどこに滞在すべきでしょうか。空港到着後、即入居出来ますか。


A

  ニューヨーク市内で賃貸専用住宅をお探しになるのでしたら、その間(約1週間)はホテルに滞在するのが合理的です。日系不動産会社は「入居まで3日から1か月かかる」として短期サービスアパートへの入居を勧めていますが、賃貸専用物件での入居者審査は1ー3日以内に終わり、支払い・契約が済み次第、入居できます。

入居まで1か月もかかり得るのは殆どがコープ物件(数十年前から戦前に建てられた、NY特有の共同所有形態をとる住宅用建物で、推薦状を要したり審査に非常に時間がかかるもの)であり、日本からお越しの方にはそもそも不向きです。

コンドミニアムの場合はコープよりは時間がかかりませんが、1ー2週間程度かかることが多いです。従って、もし賃貸専用住宅を検討せず、高級コンドミニアムだけをお探しになるのでしたら、1か月間短期アパートで仮住まいされるのは合理的です。

賃貸専用住宅をお探しの場合、サービスアパートに入居されますと、契約期間の大部分が無駄になる恐れがあります。理由は次の通りです。

  • ニューヨーク州では30日未満の賃貸契約が違法である一方、賃貸物件は市場に出て1日から数日で借り手がつくことが普通です。即ち、その時に見つかる物件同士でしか比較できず、決定を遅らせるたびに物件選びがやり直しになります
  • 入居可能日の3ー4週間前に賃貸市場に情報が出る物件はかなり限られます
  • 審査通過後はすぐに契約が必要です
例外的に、ニュージャージー州では短期賃貸が禁止されていませんので、ニューヨーク市内の住宅探しにいくら時間をかけても良いとお考えの方は、ニュージャージーのサービスアパートメントをお使いになるという選択があります。

仮住まいで30日ゆっくり過ごされるのではなく、早く普通の生活を立ち上げる方が時間を無駄にしないのでお勧めできます。

もし日本にいる間に長期賃貸の契約を完了できたなら、渡米して数日の間に家具を購入して住み始めることができます。レンタル家具を入居前に入れることも物件によっては可能です。


Q  家族と共に渡米して一緒に物件探しをすべきでしょうか。それとも単身で渡米し、物件が決まってから家族を呼び寄せた方が良いですか。


A

  上記の通り、賃貸専用物件の審査には数日しかかかりませんので、ご家族揃って渡米し、御一緒に物件を内覧され周辺環境をご確認されることをお勧めします。


Q  入居までにどのくらいかかりますか。


A

  賃貸専用物件の場合、1週間程度です。渡米直後の1ー2日間で複数のエリア・物件をご案内します。お気に入りの物件が見つかり次第、書類を揃えてお申し込み頂きますと、審査に要するのは1ー2日です。審査にパスするとすぐにご契約・入居準備完了となります。数日から1週間おきに物件をご覧になりたい方もいらっしゃいますが、数日前に見た良い物件にはたいてい別の借り手がつきますので、それでは毎回振り出しに戻ってしまいます。

なお、土日は物件を見る予約が入りにくく、また、見ても他の申込者との競争が熾烈になり、誰かに先を越されると申し込めなくなってしまうため、出来れば平日にお時間を作って頂くようお願いしています。

個人家主所有のコンドミニアムやコープの場合には、管理組合の承認が必要なため長くかかります。コンドミニアムでは1ー2週間、コープの場合は2ー4週間程度かかることもあります。


Q  8か月滞在の予定です。どんなアパートが借りられますか。


A

  ニューヨークの賃貸契約期間は1年か2年が標準ですが、1年未満の契約が可能な物件が、主に3種類あります。

1つ目は、家具がない通常の賃貸物件のうち、1年未満の契約を許容するものです。物件によって、最低契約期間には2か月以上、3か月以上、6か月以上などの違いがあります。

2つ目は、コンドミニアム、つまり個人所有の貸家のうち、短期契約を許容しているものです。多くは家具がついています。賃貸物件と違い、信用や支払い面では家主の裁量による柔軟性があったり(例えば光熱費を家賃に含めてもらえる)、同等品質の賃貸専用物件より家賃が低いことがありますが、コンドミニアムの管理組合による承認に1ー2週間程度かかることが普通で、そのための費用もかかります。

3つ目は、短期賃貸を主なターゲットにした家具付き賃貸物件、あるいは「サービスアパートメント」です。これはホテルではなく、運営者が賃貸物件やコンドミニアムを家主から借り上げて、家具やリネン類を入れたものです。一部の日系不動産会社が盛んに宣伝していますが、同じビルディング内で、競合する家具付き短期賃貸物件が多数借り手を募集していることが多く、ご希望でしたら弊社が安いものを選んで仲介します。

品質が同程度のもの同士で比較すると、3つ目のサービスアパートメントが最も高額です。一方で、サービスアパートメントは入居のハードルが一番低く、デポジットが不要または $500 程度で、入居審査が殆どないという特徴があります。物件探しの難易度は、対象数と期間の一致の両面で1つ目と2つ目が高いです。


Q  1年間の賃貸契約がもうすぐ終了しますが、あと3か月ニューヨークに滞在しなくてはなりません。家賃が高いサービスアパートしか選択肢がないのですか。


A

  短期賃貸の選択肢は、家具付きの「サービスアパート」以外にもありますが、その殆どはサービスアパートほどではなくても年間契約する物件より家賃がずっと高いものです。

当初から「1年数か月」「2年数か月」の予定でニューヨークに来られた場合、始めの物件を契約をされた時から2、3年目の解約条件を確認したり、「1年数か月」の契約をするよう、お使いになった不動産会社からアドバイスがあるべきでした。

詳しくはコラム《 帰国時期を予め見越した賃貸契約期間と解約交渉 をご一読下さい。


Q  1年未満の契約ができる物件は、何故、家賃がとても高いのですか。(不動産投資家にも重要なポイント)


A

  退去者が出るたびに、次の入居者が見つかるまで空室期間が生じる可能性がありますし、入居者が変わる都度、マーケティング費用(不動産情報サイトに情報を出すのは有料です)、クリーニング費用、事務の人件費がかかります。そのため、短期賃貸を許容して人が入れ替わる頻度が高いほど、家主は家賃を高くする必要があります。

加えて、繁忙期と閑散期という問題があります。学校が始まった9月の後半から暖かくなり始める4月までの期間、不動産市場は閑散期で、賃貸住宅をお探しの方が大きく減少します。この期間に空室が出ると、次の入居者を見つけることは容易ではありません。よって、賃貸契約期間が閑散期に終わる時は、その空室リスクが転嫁されて高くなります。中でも、1か月から数か月の短期賃貸を許容する物件では、一つの閑散期に一度以上契約の終わりが来ることが不可避ですので、年間を通して非常に高額になります。短期賃貸では家具付き住宅の需要が高いので、家具を入れてさらに家賃が上がります。

需給バランスの影響もあります。多くの家主は空室リスクや借り手を探す手間を嫌うので、1年未満の賃貸に応じる家主はとても少数です。市場原理により、上でご説明した機会損失や実コスト以上に、短期住宅の家賃が上昇します。また、需要が高い夏には家賃も高くなります。

1年契約する賃貸物件は、1年契約するからこそ空室リスクをあまり上乗せする必要がなく、しかも市場に多数競合する家主がいるため、市場原理によって一層家賃が低く誘導されています。(こちらも、夏季にお申し込みされるときの家賃は他の時期より若干高めです。)短期契約用の賃貸住宅は、1年契約用の賃貸住宅とは全く種類が違うのです。


Q  インターネットで探せる不動産情報と、不動産会社が持つ情報はどれくらい違いますか。


A

  それなりに大きな違いがあります。ニューヨークの不動産業界団体であるReal Estate Board of New York (REBNY)に加盟する不動産会社は、Residential Listing Service (RLS) というシステムでニューヨークシティの不動産情報を共有していますが、その RLS には、インターネットの不動産情報サービスの Zillow Group より 20-30% 多くの売却物件情報が登録されています。

賃貸物件の場合は、売却物件より RLS と Zillow との差が小さいと言われていますが、最近 Zillow Groupが広告出稿料を断続的に大幅値上げしたため、Zillow Groupに広告を出す家主や不動産会社が減少しました。

当チームは不動産会社向けのデータベースも複数使い分けており、当チームサイトには Zillow などのサービスでは探せない物件をいくつも掲載しています。KIAN Realty NYC は REBNY に加盟しており、早川・大江も REBNY の個人会員です。


Q  ということは、どの不動産会社に依頼しても、紹介される物件はほぼ同じですか。違いがあるとすれば何ですか。


A

  同じデータベースを使っていれば、紹介可能な物件はほぼ同じです。どの不動産会社にも家主から独占的に貸出を委任された「専属物件」が一定数ありますが、実はその専属物件も多くがデータベースで共有されています。実際、日系不動産会社がマーケットに出している専属物件を私たちは多く目にしますし、逆に弊社の専属物件を日系不動産会社がお借りになる場合も多々あります。データベースで共有されない「オフ・ザ・マーケット」の物件は、家主が借り手を限定して探す意図があってそうなっており、かなり少数と言えます。

それよりも大きな違いは、(1)不動産会社の得意分野、(2)不動産エージェントが常に物件を研究し賃貸条件の変更(例:手数料無料や1ヶ月家賃無料という特典の変更、1年未満の賃貸を開始した、など)やデータベースで検索できない内容を把握しているか、(3)不動産エージェントのスクリーニングのセンス、(4)不動産会社が借り手のためより家主のために働いているかどうか、によって生じると考えられます。

(1)と(2)の例として、弊社があるお客様に6か月契約できる賃貸物件を仲介した際、弊社は価格が様々な数件の情報をご提供し、その一つを気に入っていただいたのですが、その方は大手の日系他社からはたった1つの物件しか紹介を受けられませんでした。

(1)の他の例として、弊社は格安・低品質の賃貸物件は広告しておらず、特に依頼があった場合にお探しするのみです。他社の多くは格安賃貸を手がけ、そういった「審査簡単」物件の個人家主を代理しています。

(2)の他の例では、あるお客様から朝食付きの物件探しを依頼され、複数物件をご提示したことがあります。朝食の有無はデータベースに記述があるものの検索することができませんので、エージェントの知識次第になります。

(2)のもう一つの例としては、家主がデータベースにきちんと物件の特徴を入力していないせいで検索結果に出てこない物件を、エージェントが把握しているかどうかがあります。

(3)の例では、家主側の不動産会社によってはいつも古い情報を出していたり、何かと問題がある先もありますので、弊社は実際に貸出可能と確認できなければそれらを除外しています。

(4)の例では、他社には家主から委託された専属物件にお客様を入れたいがために、それより状態が良い物件をなかなかご紹介しない場合があります。(借り手がつきにくい半地下の専属物件ばかり見せられる、など。)


Q  家具付きの物件は見つけやすいですか


A

  家具付きの物件は限られており、家賃はかなり割高です。また、1年以上の契約をする物件と1年未満の契約をする物件では、市場に存在する家具付き物件と家具なしの物件の割合が大きく異なります。そのため、家具の有無にこだわらず、市場に(家具の有無以外の)ご希望条件に合った物件が多いか少ないかでお考えになるべきです。ご自身の家具の持ち込みにこだわらないことを強くお勧めします。

1年以上の長期契約する物件をお探しの方へ: 家具がついたものは少数で、殆どが個人の持ち家(コンドミニアムなど)です。家具がない通常の物件にお住まいになる場合、日本など米国外からわざわざ家具を持ち込まれるよりは、ニューヨークでお買い求めになるか、専門の会社からレンタルされることをお勧めします。弊社がご紹介する会社での、リビング・ダイニング・ベッドルーム用家具のレンタル費用合計は、保険と税金込みで月$300から。学生割引があります。

短期物件をお探しの方へ: NYの短期賃貸可能物件には家具が備わった物件が多く、1か月以上契約可の短期アパートの大多数もそれです。家具がない物件は少数ですので、ご希望でもご予算内であまり見つからなければ、それまでお使いになっていた家具は処分・譲渡して(日本であれば倉庫に保管して)、備え付けの家具をお使いになるのが合理的です。



手続きについて

Q  「クレジットヒストリー」「クレジットスコア」とは何ですか。米国で発行されたクレジットカードを持っていないので、私にはクレジットヒストリーがありませんか。


A

  米国の納税者番号またはソーシャルセキュリティー番号をお持ちで、公共料金や家賃の支払い履歴があれば、クレジットカードの有無と関係なくクレジットヒストリーがあります。(この点は、日系不動産会社から情報を得られたお客様が誤解なさっているケースが非常に多いです。)クレジットヒストリーとは、米国の民間調査機関(数社あります)が、皆様の各種料金の支払い状況、クレジットカードの残高対クレジット上限額の比率、債務残高や返済状況などを記録したものです。それに基づいて信用度を点数にしたものがクレジットスコアです。電気や携帯電話の契約をされていれば、自動的に支払い状況(期限までに払われたかどうか)が調査機関に報告されています。また、家賃の支払いをクレジットカードや口座引き落としで行っている場合も報告されています。

主要な銀行やクレジットカード会社では、インターネットサービスの一つとして、調査機関から受け取ったお客様のクレジットスコアを開示しています。また、各調査機関(Equifaxなど)に問い合わせることでお客様についてのクレジットレポートを入手できます。

米国での生活が短い方にはクレジットヒストリーが蓄積されていませんが、それは賃貸住宅のお申し込みが審査される上で悪い要素にはなりません。顕著な延滞など、問題と見做されるような記録がないことがより重要です。


Q  クレジットヒストリーがないと申し込めない物件が多いと聞きました。本当ですか。


A

  全く正しくありません。驚くほど多数のお客様が、この質問のような間違った情報をお持ちです。米国外からいらっしゃってクレジットヒストリーがない方でも、米国での収入(入居後に就職が決まっている方はその収入も対象)が審査基準に達していれば、大多数の物件で問題ありません。(米国外から得られる収入を考慮してくれる物件はかなり少数ですが、それもないわけではありません。)基準に達しない場合は、他の申込み要件が提示され、それを満たせば申し込めます。

誰がこのような間違った情報を発信しているのでしょうか? 一部のお客様は、高級物件を探していて、日系不動産会社からそう聞いたとおっしゃっています。不動産会社がそう言う理由が何かあるのでしょうか、それとも本当にクレジットヒストリーがないと申し込めないところが多数と思っているのでしょうか。例外的には、マンハッタン以外の地域で創業した米系ローカル不動産会社(この場合、家主の代理人です)にそういった硬直的な業務をするところがありますが、そういった会社は家賃がかなり低めの価格帯でビジネスをしているためにそのような対応になったという事情があると思われます。他には、コンドミニアムのポストセールス管理を行う会社でそういった例があります。いずれにしても、少数です。


Q  セキュリティデポジット(敷金)はいくらですか。


A

  家賃1か月分です。以前は、海外からのお客様(クレジットヒストリーをお持ちでないお客様)に家賃3か月分を求める物件もありましたが、2019年6月に、NYでは家賃1か月分を上回るセキュリティデポジットを禁止する法律が施行されました。(正確には、セキュリティデポジットだけでなく家賃の前払いも含め、あらゆる事前の支払いが家賃1か月分までとされました。)

物件により、セキュリティデポジットの代わりに月々数十ドルの保険料(掛け捨て)で済ませられる選択肢があります。


Q  セキュリティデポジット(敷金)の返還状況を教えてください。


A

  大手の賃貸物件では、ほぼ満額が返還される場合が大多数です。入居者が変わるたびに壁を塗り直しますので、多少の塗装の剥がれや汚れがあっても、セキュリティデポジットが減額されることはあまりありません。

返還までの日数は、2019年6月に施行された法律により、退去後14日以内となりました。(従来は「合理的な期間」としか規定がなく、1、2か月程度かかりました。)また、返還時に差し引かれた金額の明細を付けることが義務付けられました。


Q  支払い方法を教えてください。


A

  契約時に必要となる、最初の月の家賃とセキュリティデポジット(敷金)は、米国の銀行が発行するチェック(※)によって家主に支払います。またそのためには、お客様が渡米の翌日に米国の銀行に口座を開設し、そこに送金することが第一歩です。

※ Bank Check または Certified Check と呼ばれ、銀行の窓口で発行してもらいます。Personal Checkは不可です。
※ 日本の多くの金融機関からの送金には、近年のマネーロンダリング関連規制への対応により、日数が従来よりかかります。特に、個別の送金先登録をする前の段階で、身分や住所確認の手続きに時間がかかります。ニューヨークに来られることが決まりましたら、早めにそういった送金の下準備をお願いします。

一部の物件では家主の銀行口座への振込が可能で、日本から送金することもできます。(ただし数十ドルの手数料が上乗せされます。)また、代わりに弊社のエスクローアカウント(運転資金と分離した、資金受け渡し専用口座)に送金していただき、弊社がチェックを準備して物件側に支払いを代行することも可能です。(同様に手数料が必要です。)

お勧めの手順は、日本にいる間に三菱UFJ銀行を使って、その米国子会社のユニオンバンクに口座を作ることです。現在のところ、それが日本にいながら米国の銀行口座を作る唯一の方法です。ユニオンバンクで口座を開設されますと、日本に帰国するときにも便利で、日本に戻ってからも閉じる必要なく、米国での料金の支払いをしたり、返金されるセキュリティデポジットの受け取りに使えます。

少数の物件では、クレジットカードで初回の支払いができます。

弊社への仲介料(無料でない場合)は、米国の銀行が発行するチェックでお支払いいただきます。もし短期のご滞在などで、クレジットカードしか使えない場合は、米国の郵便局などで発行してもらえるマネーオーダーか、弊社の銀行口座への送金でお支払い下さい。


Q  契約更新時に手数料はかかりますか。


A

  弊社では契約更新時に手数料は一切かかりません。契約期間終了を迎えようとする私たちのお客様からは問い合せや相談をよくお寄せ頂きますが、私たちは無料でご質問にお答えしたり、ご相談に乗ったり、更新手続きに関する家主との英語でのやり取りをお助けしています。(大手日系不動産会社には、契約更新にあたって千ドル単位の更新料をお取りになるケースや、「家賃交渉」と称して手数料をお取りになるケースがあります。米系不動産会社ではあり得ません。)

なお、契約更新は、家主が送付してくる契約書に記入し署名するだけですので、殆どの方は不動産会社に頼る必要がありません。



エリア情報、治安について

Q  駐在員に人気のエリアを教えて下さい。


A

  ミッドタウンにオフィスがある場合、徒歩圏内をご希望されるお客様は一定数いらっしゃいます。日系不動産会社は特定のエリア・物件を昔から変わらず安易に勧めることが多く、限られた賃貸ビルにかなり多数のご駐在の方がお住まいです。そのような物件をご希望の場合を除き、弊社ではニューヨーカーに人気のエリア・物件を勧めることが多くなります。

日系不動産会社はどこも、「イーストハーレム」に位置する物件を「アッパーイースト」と広告していることが少なからずあります。その二つの地域は大きく雰囲気が違います。アッパーイーストサイドは96丁目以南であり、セントラルパークの北端である110丁目以南ではありません。ご参考までに、アッパーウェストサイドは110丁目より南です。


Q  小さな子供がいます。治安は大丈夫でしょうか。


A

  不動産業に携わる者は、この地域は安全、危険という主観的な意見を述べることを禁じられています。客観的な情報として、ご希望地域について一般公開されているデータや、最近その地域で撮った写真をお送りすること等は可能です。

大前提として、生活している者の感覚では、マンハッタンの主要地域において危険を意識することはそれほどありませんし、主要地域であれば地域ごとに大きな差があるとは思いません。公共交通機関も、数十年前なら危険と言われましたが、今はずいぶん安全になっています。



物件選びについて

Q  内覧の際に気をつけるべき点を教えて下さい。


A

  街の雰囲気(駅までの人通り、お店が多いか、閑静な住宅街か、等)と物件そのものの特徴(広さ、明るさ、収納、キッチン、室内・建物内の設備等)の両方をご確認下さい。

なお、日本人のお客様の傾向としては、賃貸ビルの新しさ重視で、周囲の住環境にはあまり注意を払われず、その結果、不動産会社に紹介されるままに同じ賃貸ビルに多数ご入居されているケースが多くあります。米国人は環境も重視し、建物だけが良くてもお選びにならないケースがあります。


Q  会社への近さと予算がなかなかマッチしません。


A

  ニューヨークの肌感覚があまりないお客様の中には、通勤の近さを重視するあまりエリアをかなり絞って住まいをお探しになる方がいらっしゃいますが、マンハッタンは小さな都市圏です。東京と比較されると良くお分かりになると思うのですが、交通の便から言えば、マンハッタンの大部分に加え、ブルックリンやクイーンズの北部・西部が通勤圏内と言えます。勤務先との距離だけにあまりこだわらず、駅までの近さや、生活の利便性や快適さにも配慮しながら、柔軟にエリアをお考えになって下さい。


Q  家賃を下げてもらう交渉をしてもらえますか。


A

  初回契約時の値下げは実現可能性が相当低く、交渉を試みることがお客様に不利に働く場合もありますので、お勧めできません。

交渉は取引材料がなくては成立しません。例えば、近隣の同程度の住宅より相当高い家賃で広告されている、加えて長期空室になっている、契約直前の段階でお客様にもう一つ契約できる有力な候補がある、閑散期で他に借り手が現れそうにない、等です。しかし賃貸市場の競争が激しいニューヨークで、多くの家主は周囲の物件の家賃やインセンティブを日々ウォッチし、広告の家賃を頻繁に微修正しています。つまり、妥当な市場価格と思う範囲で広告されており、通常は交渉の余地がありません。

交渉を試みても、家主側エージェントは他に借り手がすぐ見つかる状況ではそれに応じる(しかも権限のある人に相談してまで対応する)意味がなく、面倒だと思えばそのような要求を無視します。値下げに応じてもらえる稀な場合も $25 など申し訳程度のことがあり、そのために先方の心証を悪くするのは割の良くない賭けと言えます。さらに、持ち家(コンドミニアムやコープ)のサブリースの申し込みにおいては、大手賃貸物件のように申し込み順に処理されるわけではなく、個人家主が複数の申込者を比べることがあります。誰かが交渉なしに申し込んだ場合、家主が誰を選ぶかは明白です。

交渉の余地が比較的あるとすれば、契約の更新時に、市場の情勢から乖離した値上げを家主から通知された場合です。その家賃なら引っ越すという具体的なお考えがあれば、家主が値上げの程度を抑える可能性が出て来ます。また、家賃を交渉するのではなく、他の部分で実質的メリットを取るという、表向き柔らかい交渉にするのも一つの考えです。


Q  レンタルビル、コンドミニアム、コープの違いがわかりません。


A

  レンタルビルは賃貸専用に作られた建物です。通常、法人が物件を所有し、自社で運営もしくは専門不動産業者に委託します。リーシングオフィスが賃貸業務を、マネジメントオフィスが管理・維持を担当します。申込み手数料は、大人お一人につき$20です(従来、$75から$150程度でしたが、2019年6月から、法律により$20までに制限されました。)

コンドミニアムとは日本で言う分譲マンションのことです。個人家主と賃貸契約を結ぶことになります。修理やメンテナンスの際も、個人家主もしくはその代理人とやりとりします。申し込み等の初期費用として $1,500 から $2,000 程度必要なところが多いですが、$400程度のところもあります。

コープは会社形態をとったニューヨーク特有の集合住宅です。入居者の審査やルールが厳しく、賃貸に向かないケースも多いのですが、手続きが複雑な分、家賃は低く設定されています。


Q  部屋のレイアウトの種類を解説して下さい。


A

  アメリカの住宅は、原則的にベッドルームとバスルームの数で表わします。例えば、1ベッドルームは日本の1LDK相当で、リビングルーム・キッチン・ベッドルーム・バスルーム、それから場合によって玄関口のホワイエ(英:Foyer/フォイヤー)からなります。

2ベッドルームは、ベッドルームが増えるだけでなく、バスルームも2つになる場合が大半です。明確には「2ベッド・2バス」「2ベッド・1バス」と区別します。「1.5バス」といって、トイレとお風呂が一緒のフルバスルームと、トイレだけのハーフバスルームからなる場合もあります。また、2ベッドルームで「ウィング・レイアウト」というのは、2つのベッドルームがリビングルームを挟んで配置されたものです。

「ベッドルーム」と呼ばれる部屋には必ず窓が付いています。窓がない部屋は、「ホームオフィス」や「デン」と称され、物件の広告では "~ with Home Office" "~ with Den" と記述されます。ニューヨークシティでは特に、1ベッドアパートにホームオフィスが付いたものを、ジュニア・フォー (Junior 4) と呼びます。普通の1ベッドより広さを求める方に需要がありますが、部屋の区切られ方とお客様の用途によっては、使いにくいホームオフィスになることもあります。

更にフレックス(Flex)という概念があり、広いリビングルームに壁を設置してベッドルーム(ベッドルームなので窓が必須です)を設けることを指します。"Flex 2" アパートは、1ベッドルームアパートの広いリビングルームをコンバートして、2ベッドルームアパートにしたものです。"Flex 3" は、2ベッドルームアパートを3ベッドにコンバートしたものです。個室の要否とユニットの床面積を総合してお選びください。

スタジオ (Studio) は、日本でいう「ワンルーム」のようなタイプですが、日本のように狭いわけではありません。日本の1LDKの広さが35-38平米(376-410平方フィート)だそうですが、ニューヨークのスタジオは400-450平方フィート前後、どんなに狭くても350平方フィート以上、広ければ500平方フィートほどあります。

アルコーブ・スタジオ (Alcove Studio) は、ベッドルームまたはダイニングスペースとして使えるスペース(アルコーブ)が隣接したスタジオです。1ベッドとスタジオの中間の広さがあります。住宅全体のレイアウトがL字型になっているものが多数です。アルコーブとリビングの間に仕切りはありません。


Q  部屋に電化製品はありますか。


A

多くの賃貸住宅には、キッチン電化製品が設置済みです。特に弊社が仲介する殆どの物件には、冷蔵庫、食器洗浄機、オーブン、電子レンジがあります。

リビングルームとベッドルームの天井には照明器具がありませんので、フロアランプ(典型的には、スタンド付きで天井方向を照らす間接照明器具)をご購入下さい。入り口、バスルーム、キッチンには照明器具があります。

室内洗濯機・乾燥機は、限られた物件にしか付いていません。2ベッドアパートなら10-20年以上前に出来た賃貸住宅にも設置されていることがありますが、1ベッドやスタジオの場合、築浅の賃貸物件にしか見つからないことが殆どです。例外的に、古い住宅をリノベートする際に洗濯機を設置するケースがあります。室内洗濯機・乾燥機付きの1ベッドアパートがどの程度見つかるか、どの価格帯で見つかるかは、こちらのコラムで示したデータをご参考にしてください。


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