ニューヨーク不動産賃貸 Q's & A's

物件探しを開始し、計画を立てるために

Q  ニューヨークでの駐在・留学が決まりました。物件探しはいつから始めたら良いですか。 ニューヨークには観光でしか訪れたことがなく、あまり土地勘がありません。


A

  エリア選びや物件の大まかな検討は入居予定日の2ー3週間前にしていただき、物件の絞り込みと内覧は10日から1週間前に行うのが普通です。ニューヨークでは良い物件には数日で借り手がつきますので、殆どの家主は、空室になる直前、または空室になってから入居者を募集します。また、お申し込みが承認されると、数日から1週間以内に契約開始となり、どんなに先延ばしに出来る場合でも2週間先が限度です。従って、10日以上前に物件を選んでも意味がありません。また、良い物件は数日でなくなることから、内覧にかける日数は1ー2日が適切です。

僅かに、数か月先や数週間先に入居できる物件がマーケットに出ていますので、少ない物件候補の中からでも早めに決めることに意味がある方は、お申し込み頂けます。但し、そのユニットには入居者がいることが大半で、違うユニットしか見られない場合があります。

早くからマーケットに出ている物件の中には、品質・ロケーション・家賃が理想的でなかったり、入居者審査にかなり時間がかかったりと、早く借り手を見つけることが難しい物件の場合があり、お客様にお勧めできたり条件に合致する物件はさらに少数です。例えば、エレベーターがない物件が多数出ています。

ニューヨークシティは面積が小さいものの、エリア毎に特徴やばらつきがあります。お客様ご自身でインターネット検索されたり、弊社にご相談されたりしながら、候補地を絞られると良いと思います。弊社では毎週賃貸物件の空室・価格情報をアップデートしていますが、日系・米系他社のサイトや不動産情報サイトには、かなり古い情報や、「見せ球」的なありえない程低い価格のアパートが混じっていたりします。近年ネット上での詐欺も多発していますので、仲介業務はライセンスを持った不動産会社・エージェントにご依頼下さい。


Q  渡米後はどこに滞在すべきでしょうか。空港到着後、即入居出来ますか。


A

  ニューヨーク市内で賃貸専用住宅をお探しになるのでしたら、その間(約1週間)はホテルに滞在するのが合理的です。日系不動産会社は「入居まで3日から1か月かかる」として短期サービスアパートへの入居を勧めていますが、賃貸専用物件での入居者審査は1ー3日以内に終わり、支払い・契約が済み次第、入居できます。

入居まで1か月もかかり得るのは殆どがコープ物件(数十年前から戦前に建てられた、NY特有の共同所有形態をとる住宅用建物で、推薦状を要したり審査に非常に時間がかかるもの)であり、日本からお越しの方にはそもそも不向きです。

コンドミニアムの場合はコープよりは時間がかかりませんが、1ー2週間程度かかることが多いです。従って、もし賃貸専用住宅を検討せず、高級コンドミニアムだけをお探しになるのでしたら、1か月間短期アパートで仮住まいされるのは合理的です。

賃貸専用住宅をお探しの場合、サービスアパートに入居されますと、契約期間の大部分が無駄になる恐れがあります。理由は次の通りです。

  • ニューヨーク州では30日未満の賃貸契約が違法である一方、賃貸物件は市場に出て1日から数日で借り手がつくことが普通です。即ち、その時に見つかる物件同士でしか比較できず、決定を遅らせるたびに物件選びがやり直しになります
  • 入居可能日の3ー4週間前に賃貸市場に情報が出る物件はかなり限られます
  • 審査通過後はすぐに契約が必要です
例外的に、ニュージャージー州では短期賃貸が禁止されていませんので、ニューヨーク市内の住宅探しにいくら時間をかけても良いとお考えの方は、ニュージャージーのサービスアパートメントをお使いになるという選択があります。

仮住まいで30日ゆっくり過ごされるのではなく、早く普通の生活を立ち上げる方が時間を無駄にしないのでお勧めできます。

もし日本にいる間に長期賃貸の契約を完了できたなら、渡米して数日の間に家具を購入して住み始めることができます。レンタル家具を入居前に入れることも物件によっては可能です。


Q  家族と共に渡米して一緒に物件探しをすべきでしょうか。それとも単身で渡米し、物件が決まってから呼び寄せた方が良いでしょうか。


A

  上記のとおり、賃貸専用物件の審査には数日しかかかりませんので、ご家族揃って渡米、ご一緒に物件をご内覧、周辺環境をご確認されることをお勧めします。


Q  入居までにどのくらいかかりますか。


A

  賃貸専用物件の場合、1週間程度です。渡米直後の1ー2日間で複数のエリア・物件をご案内します。お気に入りの物件が見つかり次第、書類を揃えてお申し込み頂きますと、審査に要するのは1ー2日です。審査にパスするとすぐにご契約・入居準備完了となります。数日から1週間おきに物件をご覧になりたい方もいらっしゃいますが、数日前に見た良い物件にはたいてい別の借り手がつきますので、それでは毎回振り出しに戻ってしまいます。

なお、土日は物件を見る予約が入りにくく、また、見ても他の申込者との競争が熾烈になり、誰かに先を越されると申し込めなくなってしまうため、出来れば平日にお時間を作って頂くようお願いしています。

個人家主所有のコンドミニアムやコープの場合には、管理組合の承認が必要なため長くかかります。コンドミニアムでは1ー2週間、コープの場合は2ー4週間程度かかることもあります。


Q  8か月滞在の予定です。どんなアパートが借りられますか。


A

  ニューヨークの賃貸契約期間は1年か2年が標準ですが、1年未満の契約が可能な物件が、主に3種類あります。

1つ目は、家具がない通常の賃貸物件のうち、1年未満の契約を許容するものです。物件によって、最低契約期間には2か月以上、3か月以上、6か月以上などの違いがあります。

2つ目は、コンドミニアム、つまり個人所有の貸家のうち、短期契約を許容しているものです。多くは家具がついています。賃貸物件と違い、信用や支払い面では家主の裁量による柔軟性があったり(例えば光熱費を家賃に含めてもらえる)、同等品質の賃貸専用物件より家賃が低いことがありますが、コンドミニアムの管理組合による承認に1ー2週間程度かかることが普通です。

3つ目は、短期賃貸を主なターゲットにした家具付き賃貸物件、あるいは「サービスアパートメント」です。これはホテルではなく、運営者が賃貸物件やコンドミニアムを家主から借り上げて、家具やリネン類を入れたものです。一部の日系不動産会社が盛んに宣伝していますが、同じビルディング内で、競合する家具付き短期賃貸物件が多数借り手を募集していることが多く、ご希望でしたら弊社が安いものを選んで仲介します。

品質が同程度のもの同士で比較すると、3つ目のサービスアパートメントが最も高額です。一方で、サービスアパートメントは入居のハードルが一番低く、デポジットが不要または $500 程度で、入居審査が殆どないという特徴があります。


Q  1年間の賃貸契約がもうすぐ終了しますが、あと3か月ニューヨークに滞在しなくてはなりません。家賃が高いサービスアパートしか選択肢がないのですか。


A

  短期賃貸の選択肢は、家具付きの「サービスアパート」以外にもありますが、その殆どはサービスアパートほどではなくても年間契約する物件より家賃がずっと高いです。

当初から「1年数か月」「2年数か月」の予定でニューヨークに来られた場合、始めの物件を契約をされた時から2、3年目の解約条件を確認したり、「1年数か月」の契約をするよう、お使いになった不動産会社からアドバイスがあるべきでした。

詳しくはコラム《 帰国時期を予め見越した賃貸契約期間と解約交渉 》でご説明しておりますので、ご一読下さい。


Q  インターネットで探せる不動産情報と、不動産会社が持つ情報はどれくらい違いますか。


A

  それなりに大きな違いがあります。ニューヨークの不動産業界団体であるReal Estate Board of New York (REBNY)に加盟する不動産会社は、Residential Listing Service (RLS) というシステムでニューヨークシティの不動産情報を共有していますが、その RLS には、インターネットの不動産情報サービスの Zillow Group より 20-30% 多くの売却物件情報が登録されています。

賃貸物件の場合は、売却物件より RLS と Zillow との差が小さいと言われていますが、最近 Zillow Groupが広告出稿料を断続的に大幅値上げしたため、Zillow Groupに広告を出す家主が減少しました。

当チームは不動産会社向けのデータベースも複数使い分けており、当チームサイトには Zillow などのサービスでは探せない物件をいくつも掲載しています。KIAN Realty NYC は REBNY に加盟しており、早川・大江も REBNY の個人会員です。


Q  ということは、どの不動産会社に依頼しても、紹介される物件はほぼ同じですか。違いがあるとすれば何ですか。


A

  同じデータベースを使っていれば、紹介可能な物件はほぼ同じです。どの不動産会社にも家主から独占的に貸出を委任された「専属物件」が一定数ありますが、実はその専属物件も多くがデータベースで共有されています。実際、日系不動産会社がマーケットに出している専属物件を私たちは多く目にしますし、逆に弊社の専属物件を日系不動産会社がお借りになる場合も多々あります。データベースで共有されない「オフ・ザ・マーケット」の物件は、家主が借り手を限定して探す意図があってそうなっており、かなり少数と言えます。

それよりも大きな違いは、(1)不動産会社の得意分野、(2)不動産エージェントが常に物件を研究し賃貸条件の変更(例:手数料無料や1ヶ月家賃無料という特典の変更、1年未満の賃貸を開始した、など)やデータベースで検索できない内容を把握しているか、(3)不動産エージェントのスクリーニングのセンス、(4)不動産会社が借り手のためより家主のために働いているかどうか、によって生じると考えられます。

(1)と(2)の例として、弊社があるお客様に6か月契約できる賃貸物件を仲介した際、弊社は価格が様々な数件の情報をご提供し、その一つを気に入っていただいたのですが、その方は大手の日系他社からはたった1つの物件しか紹介を受けられませんでした。

(1)の他の例として、弊社は格安・低品質の賃貸物件は広告しておらず、特に依頼があった場合にお探しするのみです。他社の多くは格安賃貸を手がけ、そういった「審査簡単」物件の個人家主を代理しています。

(2)の他の例では、あるお客様から朝食付きの物件探しを依頼され、複数物件をご提示したことがあります。朝食の有無はデータベースに記述があるものの検索することができませんので、エージェントの知識次第になります。

(3)の例では、家主側の不動産会社によってはいつも古い情報を出していたり、何かと問題がある先もありますので、弊社は実際に貸出可能と確認できなければそれらを除外しています。

(4)の例では、他社には家主から委託された専属物件にお客様を入れたいがために、それより状態が良い物件をなかなかご紹介しない場合があります。



手続きについて

Q  「クレジットヒストリー」「クレジットスコア」とは何ですか。米国で発行されたクレジットカードを持っていないので、私にはクレジットヒストリーがありませんか。


A

  米国の納税者番号またはソーシャルセキュリティー番号をお持ちで、公共料金や家賃の支払い履歴があれば、クレジットカードの有無と関係なくクレジットヒストリーがあります。クレジットヒストリーとは、米国の民間調査機関(数社あります)が、皆様の各種料金の支払い状況、クレジットカードの残高対クレジット上限額の比率、債務残高や返済状況などを記録したものです。それに基づいて信用度を点数にしたものがクレジットスコアです。電気や携帯電話の契約をされていれば、自動的に支払い状況(期限までに払われたかどうか)が調査機関に報告されています。また、家賃の支払いをクレジットカードや口座引き落としで行っている場合も報告されています。

主要な銀行やクレジットカード会社では、インターネットサービスの一つとして、調査機関から受け取ったお客様のクレジットスコアを開示しています。また、各調査機関(Equifaxなど)に問い合わせることでお客様についてのクレジットレポートを入手できます。

米国での生活が短い方にはクレジットヒストリーが蓄積されていませんが、それは賃貸住宅のお申し込みが審査される上で悪い要素にはなりません。顕著な延滞など、問題と見做されるような記録がないことがより重要です。


Q  セキュリティデポジット(敷金)はいくらですか。


A

  家賃1か月分が普通です。海外からのお客様(クレジットヒストリーをお持ちでないお客様)については3か月分を求める物件もありますが、少数です。

物件によって、セキュリティデポジットの代わりに、月々数十ドルの保険料で済ませられる選択肢があります。


Q  支払い方法を教えてください。


A

  契約時に必要となる、最初の月の家賃とセキュリティデポジット(敷金)は、米国の銀行が発行するチェック(※)によって家主に支払います。またそのためには、お客様が渡米の翌日に米国の銀行に口座を開設し、そこに送金することが第一歩です。

※ Bank Check または Certified Check と呼ばれ、銀行の窓口で発行してもらいます。Personal Checkは不可です。

一部の物件では家主の銀行口座への振込が可能で、日本から送金することもできます。(ただし数十ドルの手数料が上乗せされます。)また、代わりに弊社のエスクローアカウント(運転資金と分離した、資金受け渡し専用口座)に送金していただき、弊社がチェックを準備して物件側に支払いを代行することも可能です。(同様に手数料が必要です。)

お勧めの手順は、日本にいる間に三菱UFJ銀行を使って、その米国子会社のユニオンバンクに口座を作ることです。現在のところ、それが日本にいながら米国の銀行口座を作る唯一の方法です。ユニオンバンクで口座を開設されますと、日本に帰国するときにも便利で、日本に戻ってからも閉じる必要なく、米国での料金の支払いをしたり、返金されるセキュリティデポジットの受け取りに使えます。

少数の物件では、クレジットカードで初回の支払いができます。

弊社への仲介手数料(無料でない場合)は、米国の銀行が発行するチェックでお支払いいただきます。もし短期のご滞在などで、クレジットカードしか使えない状況でしたら、米国の郵便局で発行してもらえるマネーオーダーか、弊社の銀行口座への送金でお支払いいただきます。



エリア情報、治安について

Q  駐在員に人気のエリアを教えて下さい。


A

  ミッドタウンにオフィスがある場合、徒歩圏内をご希望されるお客様は一定数いらっしゃいます。日系不動産会社は特定のエリア・物件を勧めることが多く、限られた賃貸ビルにかなり多数のご駐在の方がお住まいです。このような物件をご希望の場合を除き、弊社ではニューヨーカーに人気のエリア・ 物件を勧めることが多くなります。


Q  小さな子供がいます。治安は大丈夫でしょうか。


A

  不動産業に携わる者は、この地域は安全、危険という主観的な意見を述べることは禁じられています。客観的な情報として、ご希望地域について一般公開されているデータや、最近その地域で撮った写真をお送りすること等は可能です。



物件選びについて

Q  内覧の際に気をつけるべき点を教えて下さい。


A

  街の雰囲気(駅までの人通り、お店が多いか、閑静な住宅街か、等)と物件そのものの特徴(広さ、明るさ、収納、キッチン、室内・建物内の設備等)の両方をご確認下さい。


Q  会社への近さと予算がなかなかマッチしません。


A

  ニューヨークの肌感覚があまりないお客様の中には、通勤の近さを重視するあまりエリアをかなり絞って住まいをお探しになる方がいらっしゃいますが、マンハッタンは小さな都市圏です。東京と比較されると良くお分かりになると思うのですが、交通の便から言えば、マンハッタンの大部分に加え、ブルックリンやクイーンズの北部・西部が通勤圏内と言えます。勤務先との距離だけにあまりこだわらず、駅までの近さや、生活の利便性や快適さにも配慮しながら、柔軟にエリアをお考えになって下さい。


Q  レンタルビル、コンドミニアム、コープの違いがわかりません。


A

  レンタルビルは賃貸専用に作られた建物です。通常、法人が物件を所有し、自社で運営もしくは専門不動産業者に委託します。リーシングオフィスが賃貸業務を、マネジメントオフィスが管理・維持を担当します。申し込み手数料は、通常、大人お一人につき$75から$150程度です。

コンドミニアムとは日本で言う分譲マンションのことです。個人家主と賃貸契約を結ぶことになります。修理やメンテナンスの際も、個人家主もしくはその代理人とやりとりします。申し込み等の初期費用として $1,500 から $2,000 程度必要なところが多いですが、$500程度のところもあります。

コープは会社形態をとったニューヨーク特有の集合住宅です。入居者の審査やルールが厳しく、賃貸に向かないケースも多いのですが、手続きが複雑な分、家賃は低く設定されています。


Q  部屋のレイアウトの種類を解説して下さい。


A

  アメリカの住宅は、原則的にベッドルームとバスルームの数で表わします。例えば、1ベッドルームは日本の1LDK相当で、リビングルーム・キッチン・ベッドルーム・バスルーム、それから場合によって玄関口のホワイエ(英:Foyer)からなります。

2ベッドルームは、ベッドルームが増えるだけでなく、バスルームも2つになる場合が大半です。明確には「2ベッド・2バス」「2ベッド・1バス」と区別します。「1.5バス」といって、トイレとお風呂が一緒のフルバスルームと、トイレだけのハーフバスルームからなる場合もあります。また、2ベッドルームで「ウィング・レイアウト」というのは、2つのベッドルームがリビングルームを挟んで配置されたものです。

「ベッドルーム」と呼ばれる部屋には必ず窓が付いています。窓がない部屋は、「ホームオフィス」や「デン」と称され、物件の広告では "~ with Home Office" "~ with Den" と記述されます。ニューヨークシティでは特に、1ベッドアパートにホームオフィスが付いたものを、ジュニア・フォー (Junior 4) と呼びます。普通の1ベッドより広さを求める方に需要がありますが、部屋の区切られ方とお客様の用途によっては、使いにくいホームオフィスになることもあります。

更にフレックス(Flex)という概念があり、広いリビングルームに壁を設置してベッドルーム(ベッドルームなので窓が必須です)を設けることを指します。"Flex 2" アパートは、1ベッドルームアパートの広いリビングルームをコンバートして、2ベッドルームアパートにしたものです。"Flex 3" は、2ベッドルームアパートを3ベッドにコンバートしたものです。個室の要否とユニットの床面積を総合してお選びください。

スタジオ (Studio) は、日本でいうワンルームです。

アルコーブ・スタジオ (Alcove Studio) は、ベッドルームまたはダイニングスペースとして使えるスペース(アルコーブ)が隣接したスタジオです。住宅全体のレイアウトがL字型になっているものが多数です。アルコーブとの間に、部屋の仕切りはありません。


Q  部屋に電化製品はありますか。


A

多くの賃貸住宅には、キッチン電化製品が設置済みです。特に弊社が仲介する殆どの物件には、冷蔵庫、食器洗浄機、オーブン、電子レンジがあります。

リビングルームとベッドルームの天井には照明器具がありませんので、フロアランプ(典型的には、スタンド付きで天井方向を照らす間接照明器具)をご購入下さい。入り口、バスルーム、キッチンには照明器具があります。

室内洗濯機・乾燥機は、限られた物件にしか付いていません。2ベッドアパートなら10-20年以上前に出来た賃貸住宅にも設置されていることがありますが、1ベッドやスタジオの場合、築浅の賃貸物件にしか見つからないことが殆どです。例外的に、古い住宅をリノベートする際に洗濯機を設置するケースがあります。室内洗濯機・乾燥機付きの1ベッドアパートがどの程度見つかるか、どの価格帯で見つかるかは、こちらのコラムで示したデータをご参考にしてください。


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